В Крыму не рынок, а поле беззакония

Гендиректор и совладелец группы компаний "С. Э. Р." Павел Белоусов, который уже 2 года строит жилье в центре Севастополя, рассказал "ДП", чем отличаются строительные рынки украинского и российского Крыма, почему пришлось отложить строительство небоскреба "Ингрия–тауэр" в Петербурге и почему выгодно размещать жилье и офисы под одной крышей.

- Павел Николаевич, Ваша компания, одна из немногих, имеет живой девелоперский бизнес в Крыму – в Севастополе. Что он из себя представляет?

- Два года назад мы вошли в сделку по покупке компании, у которой в собственности 8 га земли на побережье, рядом с Парком Победы. Там появится жилой квартал общей площадью 145 тыс. м2 (в том числе 90 тыс. м2 апартаментов). Инвестиции в проект оцениваются в 5-6 млрд. рублей, в зависимости от концепции. Сейчас мы проводим международный конкурс на ее разработку. Итоги подведем в июле. А строительство планируем начать до конца года. Выводить проект на рынок будем очередями. За 5 лет справимся полностью.

- Вы начинали проект на Украине, а продолжаете в России. Как пережили переломный политический момент?

- Мы не были пассивными наблюдателями. Все годы, что работаем в Севастополе, старались нести мысль – «Севастополь – русский город». Участвовали в издании книг, например, состоящих практически из исторических документов, где черным по белому написано: бандеровцев финансировала гитлеровская финансовая машина. Издавали на русском языке книги воспоминаний участников обороны Севастополя – передавали их в местные школы. Занимались уборкой военных мемориалов в городе, организовывали автопробеги по России в поддержку Севастополя. Ну, невыносимо было видеть и слышать все, что происходило в Крыму до присоединения!

- А что происходило?

- Скажем так: 24 года из Крыма выпивали все соки и ничего туда не вкладывали. Инфраструктура на полуострове на нулевом уровне. В курортном Севастополе всего две приличные гостиницы. А о стиле ведения дел в этом государстве я, вообще, молчу. Наш проект, например, 1,5 года назад пережил настоящий рейдерский захват «а-ля лихие 90-е», в котором участвовали украинские силовики, бывший глава района и много кто еще - вплоть до бандитов. Подделали подписи и поменяли владельцев компании, которую мы покупали. Потребовался год, чтобы вернуть себе бизнес. А сейчас, как Вы понимаете, в Севастополе нет больше никого из перечисленных персонажей.

- Когда решалась судьба Крыма, Вы были там?

- Да, у нас там свое отделение (отделение ГК «С.Э.Р.), значит, свои люди.

- Страшное дело…

- Страшное дело - то, что сейчас происходит на юго-востоке Украины. А ведь все это могло быть и в Крыму. Я очень рад, что все позади. Что могу дальше наслаждаться жизнью и переживать за Украину перед телевизором. Что не нужно воевать, а можно спокойно работать.

- Ваш проект из-за политических событий как-то пострадал?

- Слегка задержался. Архитектурный конкурс был назначен на апрель. Мы его сместили на месяц.

- Какие-то преференции за участие в крымских событиях вы получили?

- Нет, конечно. Зато мы сейчас лучше всех строительных компаний Севастополя понимаем, что и как надо делать. Мы знаем, что такое 214-й закон, страхование строительных рисков, ипотека... Местные об этом даже не слышали. Работали так: есть деньги – строят, кончились – перестали. Даже заборов иногда не ставят, такого понятия, как «организация строительной площадки», просто не существует. Мы посмотрели типовую документацию конкурентов: у нас волосы дыбом встали. Сплошь «междусобойчики» и предварительные договоры. Не рынок, а поле беззакония. Росреестр в Крыму и Севастополе только заработал, но очень… медленно вливается в активную жизнь. Пока все придется выстраивать с нуля, обрезая коррупционные и бандитские цепочки. Так что, переходный период будет долгий - минимум год-полтора.

- Кто сейчас нужен в Крыму?

- Там нужны банки. Без их поддержки экономику полуострова не поднять. Казалось бы, новый рынок – иди и открывай отделения. Но почему-то вяло идут. Либо не умеют работать, либо мало им сверху подсказывают.

- А строителям советуете идти в этот регион?

- Из застройщиков Петербурга туда точно никто не пойдет. Строители очень консервативны. А наши, северные, и вовсе в этом плане «замороженные» (Смеется). Все переживают о своих проблемах и ждут, когда же в городе разрешится ситуация с градпланами…Им не до Крыма. Скорее, туда придут москвичи – федеральные деньги осваивать. Мы, кстати, попытаемся с одним крупным петербургским банком составить им конкуренцию.

- Что за партнер и что за проект?

- Банк не назову – еще рано. А идея федеральная – строить жилье эконом -класса по всей стране, в том числе, и в Крыму. Это перспективно. Мы сейчас изучаем новую технологию, просчитываем экономику. Но окончательное решение еще не приняли.

- Как выглядит рынок жилья в Крыму?

- Там в последние годы строился только «эконом». В элитном сегменте, если что-то и появлялось, то точечно. А о классе «комфорт» и вовсе ничего не знают. Местных покупателей не более 20%. Причем половина из них – перекупщики (что тоже нормально). Объем первичного рынка Севастополя с населением в 300 тыс. человек - 25-30 строек. Но дома, в основном, маленькие – в один подъезд. И так везде.

- Сколько сегодня стоит жилье на полуострове?

- На следующий день после присоединения Крыма к России, цены на жилье там выросли на 50%. Сейчас разбег цен в Севастополе от $1,2 тыс. до $2 тыс. за 1 м2 (в «мутной воде» все считают в долларах). Но это не рыночная цена, а «хотелки» переходного периода. Я лично считаю, что через полгода цены упадут на 15-20%. И будут держаться на этом уровне 1-1,5 года. А дальше все будет зависеть от государственной политики. Не удивлюсь, если Севастополь через 3-5 лет реализует амбиции в судостроении и станет городом-миллионником. Специалистам нужно будет где-то жить, и может начаться настоящий строительный бум, который изменит цены.

- Основной бизнес у вас в Крыму или все-таки в Петербурге?

- В Петербурге, конечно. Здесь у нас три проекта на старте. Крупнейший – небоскреб «Ингрия-тауэр» на Поклонной горе. В нем будет 165 метров. Вторые, после Лахта центра, будем по высоте, а пока те не построят - первыми. Мы завершили проектирование и зашли в экспертизу. Стартуем, как только получим разрешение.

- Вы собирались выходить на площадку «Ингрии» еще в прошлом году. Что задержало?

- Мы полностью перепроектировали фундамент. Под площадкой проходят две ветки метро, и скорее всего, нужно было бы усилить туннели. Мы изменили техническое решение по фундаментам. Кроме того, мы решили привести проект в соответствие с системой LEED, внедрив энергоэффективные технологии. Небоскреб стал дороже на 200 млн. рублей (его СМР составит 4 миллиардов рублей – прим. «ДП»). Но зато можно будет экономить 12-15% в год на его эксплуатации. И то, что проект задержался, нам даже на руку: он за это время подорожал на 50%.

- Вы как будто собираетесь его продавать…

- Такой вариант не исключен. Есть крупная российская компания, которая хочет купить «Ингрию» целиком. Есть желающие купить одну из башен (их в проекте две: в одной - офисы, в другой - апартаменты), есть серьезные предложения от нескольких ФПГ войти в проект соинвесторами за долю в прибыли. От типа финансирования зависит и формат реализации проекта. Если оставим его себе, возьмем банковские кредиты и проведем тендер на управление апартаментами после ввода в эксплуатацию. А если продадим, все эти хлопоты – финансирование и эксплуатация – будут заботой нового собственника. А нам останется только стройка.

- В жилой башне «Ингрии» будут апартаменты или квартиры?

- И то и другое. Есть идея половину башни – все, что ниже 25 этажа – отдать под доходный дом, который будет обслуживать промышленных монстров. Предварительные переговоры показали высокий интерес корпоративных клиентов к этой идее. А все, что выше 25 этажа можно продавать в розницу. Причем, дорого. Людей, готовых заплатить за красивый вид из окна, достаточно.

- А то, что апартаменты и офисы окажутся под одной крышей, не снизит спрос на жилье?

- Только повысит. Это, кстати, мировой тренд. Одна моя московская знакомая преимущество такого формата объясняет так: «В одной башне я живу, в другой работаю. И скорость моего передвижения на работу и обратно зависит только от высоты моих каблуков». По-моему, убедительно.

- Тиражировать идею «Ингрии» не планируете?

- Обсуждаем такую возможность для городов-миллионников. У нас уже есть мощный финансовый партнер, готовый нести идею в массы. Но первый шаг сделаем года через два, не раньше. Нужно подготовиться.

- Какие еще проекты у «С.Э.Р.» в Петербурге?

- Мы купили участок бывшего хлебозавода на Ланском пр. под жилье. Там будет 14000 м2 в 2016 году. И есть еще один участок в Лахте в стадии оформления.

Кроме того, достраиваем сейчас бизнес-центр "Традиция" на Васильевском Острове. В течение месяца должны "ввести" его в эксплуатацию. Там все офисы – на продажу. В последние месяцы, кстати, покупателей заметно прибавилось. Может дело в кризисе – капитал перетекает в недвижимость, а может люди просто хотят трогать товар руками.

- Чем кроме бизнеса занимаетесь?

- Активно болею за «Зенит» (футбольный клуб выкупил пул квартир в ЖК «Зенит» компании «С.Э.Р.») и являюсь поклонником группы «Алиса» - стараюсь не пропускать их концерты. Вообще, плотно связан с миром русского рока. Дух этой культуры мне близок.

Наталья Ковтун
Издание  Деловой Петербург (Санкт-Петербург)
Ссылка  http://www.dp.ru/103afu
 

Tweet

Назад в раздел