Обзор СМИ за июнь 2016

Смольный в июне купит жилья для очередников на 600 млн рублей

«Деловой Петербург» 02.06. 2016 Наталья Ковтун
http://news.nb.dp.ru/a/2016/06/02/Smolnij_v_ijune_kupit_zhi/
В июне Смольный закупит жилье для госнужд на 600 млн рублей. Но по итогам года бюджет таких торгов может стать самым скромным за 10 лет.
На закупки квартир для госнужд Смольный в этом году уже выделил 600 млн рублей. И может добавить еще от 0,7 млрд до 2 млрд рублей. По сравнению с прошлым годом бюджет закупок сократился и может оказаться самым скромным за 10 лет. А заявленная цена выкупа, которая в этом году составляет 61 тыс. рублей за "квадрат", оказалась ниже рыночной почти в 2 раза.
Большинство застройщиков, опрошенных "ДП", говорят, что продавать жилье городу за такие деньги не готовы. Но есть и те, кто собирается на аукцион.

Размытый бюджет

Постановление о выкупе квартир для госнужд на сумму 600 млн рублей на днях подписал губернатор Петербурга Георгий Полтавченко. Аукцион пройдет в электронной форме. Городу требуется 127 трехкомнатных квартир общей площадью 9,8 тыс. м2 в строящихся домах со сроком ввода в этом году, говорится в сообщении комитета имущественных отношений (КИО).
Три аукциона по закупке квартир состоятся в июне. Предположительно, в конце месяца. "Но интерес бизнеса к аукциону уже заметен", — говорит гендиректор Фонда имущества Игорь Пахоруков.
А вчера депутаты ЗС утвердили во втором чтении поправку в бюджет, которая выделяет еще 2 млрд рублей КИО на приобретение жилых помещений для предоставления льготникам. Но те же поправки сократили бюджетные расходы по статье "выкуп объектов недвижимости" на 1,3 млрд рублей. Что за недвижимость имеется в виду, в ЗС не пояснили. Так что бюджет закупок квартир для госнужд по итогам года может оказаться скромнее ожиданий. Если на эти цели будет направлено только 1,3 млрд рублей, это будет самый маленький бюджет за последние 10 лет.
Для сравнения: в 2015 году город закупил у застройщиков 815 квартир на сумму 2,9 млрд рублей. А всего, по данным Фонда имущества Петербурга, с 2008 по 2015 год город купил для госнужд 7904 квартиры общей площадью 440 тыс. м2 на сумму более 20 млрд рублей.

Ниже рынка

Покупать квартиры город будет по цене Минрегиона РФ. В этом году, по сравнению с 2015-м, она выросла на 5% и составляет 61 тыс. рублей за "квадрат".
Большинство строителей, опрошенных "ДП", заявили, что им нечего предложить городу за эти деньги.
"Эта цена интересна лишь тем застройщикам, которые строят дома в удаленных районах — Шушарах, Ленсоветовском и др. В Петербурге цена гораздо выше. Нам аукцион не интересен", — говорит руководитель департамента недвижимости ГК "ЦДС" Сергей Терентьев. "Заявленная цена — это себестоимость жилья нормального качества, без учета стоимости земли и подключения инженерных сетей. Если город выделит землю и подключит ее сам, мы с удовольствием построим такие квартиры. А так — нет", — говорит исполнительный директор СК "Ойкумена" Роман Мирошников.
"Экономический интерес для девелоперов от такой сделки сомнителен. Запрошенные городом цены из разряда "таких не бывает", — добавляет председатель совета директоров ГК "Лидер групп" Александр Рассудов.
По данным КЦ "Петербургская недвижимость", в границах Петербурга находится в продаже 3,03 млн м2 жилья, а с учетом пригородной зоны — 5,05 млн м2.
Самые низкие цены на квартиры в Парголово (от 50 тыс. рублей за 1 м2), в Шушарах (45,6 тыс. рублей за 1 м2), Колпино (от 50 тыс. рублей) и в Усть-Славянке (от 56,5 тыс. рублей за 1 м2). "Но средняя цена на первичное жилье масс-маркет в Петербурге составляет сегодня 104,3 тыс. рублей за 1 м2", — сообщила руководитель КЦ "Петербургская недвижимость" Ольга Трошева.

Почему бы и нет?

Но некоторые застройщики не исключили участия в аукционах в этом году. "Нас цена Минрегиона устроит", — заявил Аркадий Скоров, гендиректор "Дальпитерстроя" (один из самых активных участников торгов для госнужд: продал 140 тыс. м2 жилья в Шушарах). По его словам, компания готова предложить городу жилье на всю сумму контракта.
"Мы с удовольствием примем участие в торгах. Сейчас цена "квадрата" в нашем проекте в Ленсоветовском составляет 45-55 тыс. рублей", — говорит гендиректор СК "Стоун" Андрей Кузнецов.
"Цена Минрегиона, конечно, низкая, но для компаний, реализующих крупные проекты, приемлемая. В условиях падения спроса на квартиры такие контракты могут смягчить рыночную конъюнктуру", — заключил исполнительный директор ГК "С.Э.Р." Павел Бережной.

Ангелы на Охте

«Строительный Еженедельник» 06.06.2016 Михаил Светлов
http://asninfo.ru/magazines/html-version/698-spb/15777-angely-na-okhte
Компания «РосСтройИнвест» вложит 2 млрд рублей в строительство нового жилого комплекса «Два ангела» на месте старой котельной на Охте. Проект стартует в конце лета. К плюсам проекта эксперты относят хорошую транспортную доступность и близость к воде, а к минусам – промышленный статус района.
Компания «РосСтройИнвест» в конце лета приступит к строительству нового жилого комплекса «Два ангела» на Республиканской ул., 35, в Красногвардейском районе Петербурга.
Соответствующее решение принято на днях на совещании в Смольном. Жилой комплекс из двух жилых домов высотой в 15 этажей каждый (максимально допустимая высота в этом месте) будет по очертаниям напоминать силуэты сложивших крылья ангелов. Проект разработало архитектурное бюро «ЯРРА Проект», входящее в ГК «РосСтройИнвест». Общая площадь объекта составит 17,3 тыс. кв. м. В нем будет 308 квартир и подземный паркинг на 200 машин. Как рассказал совладелец «РосСтройИнвеста» Игорь Креславский, в проект будет вложено 2 млрдрублей. «Это будут собственные средства компании», – уточнил он. Работа над проектом продлится 2,5 года. Это будет дом класса комфорт, продажи квартир, по словам инвестора, стартуют со 110-120 тыс. рублей за «квадрат».
Участок площадью 0,75 га вместе с котельной компания «РосСтройИнвест» купила в апреле прошлого года. Бывший собственник, «дочка» компании «Росатом» – ОАО «ЦКБМ», выручил за него 59,21 млн рублей. Город очень беспокоила судьба котельной и тех домов, которые были на нее замкнуты. Накануне торгов вице-губернатор Игорь Албин даже просил юридический комитет «проработать вопрос об изъятии участка у собственника в судебном порядке». Но делать этого не пришлось. Судя по всему, стороны нашли вариант взаимодействия, который всех устроил. «Старую котельную мы снесем. А новый жилой комплекс и дома, которые раньше обслуживал этот узел, подключили к 3-й Красногвардейской котельной на Гранитной ул., 55. Вынос сетей профинансировал «РосСтройИнвест». Общая сумма затрат составила 20 млн рублей», – рассказал Игорь Креславский. По словам девелопера, серьезной рекультивации территория не требует. «Мы запланировали строительство подземного паркинга, так что нам все равно придется вынимать грунт на глубину 5 м», – пояснил он.
Эксперты говорят, что у нового проекта «РосСтройИнвеста» неоднозначное местоположение. «К плюсам локации можно отнести близость к реке Охте и Малоохтинскиму парку, пешеходную доступность станции метро «Новочеркасская» и расположенный меньше чем в 1 км съезд на Малоохтинскую наб. К минусам – все еще промышленный статус района. «Довольно близко расположено несколько предприятий, в том числе химических», – рассуждает исполнительный директор ГК «С.Э.Р.» Павел Бережной. «Спрос на квартиры резко снизился. А покупатель, особенно жилья высокого класса, стал очень разборчивым», – предупреждают эксперты NAI Becar в Петербурге.

Аукцион без торга

«Строительный Еженедельник» 13.06.2016 Игорь Федоров
http://asninfo.ru/magazines/html-version/702-spb/15816-auktsion-bez-torga
Строительная компания «РосСтройИнвест» приобрела два земельных участка на пр. Маршала Блюхера. Здесь компания построит паркинги, детский сад, физкультурно-оздоровительный центр, трансформаторную подстанцию и, конечно, жилье, возможно, комфорт-класса. Два земельных участка общей площадью 73,3 тыс. кв. м принадлежали ОАО «Оборонсервис». Реализовать недвижимость было поручено Российскому аукционному дому (РАД). На аукцион заявилось два претендента, но торги завершились сразу после открытия. Лот был продан по стартовой стоимости за 470 млн рублей.
«Сегодняшние торги – превосходный результат, учитывая непростую градостроительную ситуацию в Санкт-Петербурге и сложности с получением внешнего  финансирования. Безусловным плюсом сделки явилась готовность собственника предоставить покупателю возможность оплаты участка в рассрочку за три года», – говорит Андрей Степаненко.
Позже генеральный директор РАД Андрей Степаненко рассказал, что число интересующихся значительно превышало количество участников. По его мнению, многие надеялись, что торги пройдут по голландской системе – на понижение стоимости.
Как рассказал представитель компании «РосСтройИнвест», общая площадь застройки участка составляет 52 тыс. кв. м, из которых 31 тыс. предназначена под строительство жилого дома (общая площадь квартир – 21 тыс. кв. м, площадь коммерческих помещений – 10 тыс. кв. м).Оставшиеся 21 тыс. кв. м отведены под строительство детского сада, физкультурно-оздоровительного центра, четырех паркингов и трансформаторной подстанции.
Для «РосСтройИнвеста» район Блюхера хорошо знаком. Компания уже реализовала два проекта комфорт-класса. Первый – ЖК «Утренняя звезда» – построен полностью. Во втором – ЖК «Город мастеров» – готовится к сдаче первая очередь.
«Это последний участок в уже обустроенном районе с хорошей социальной инфраструктурой. Квартал за последние несколько лет практически полностью сформировался, поэтому спрос на жилье здесь хороший», – считает руководитель департамента недвижимости ГК «ЦДС» Сергей Терентьев. По мнению исполнительного директора ГК «С.Э.Р.» Павла Бережного, стоимость квартир на начальном этапе может составить от 80-85 тыс. рублей за 1 кв. м в зависимости от типа квартир. «Полагаю, несмотря на кризис, на недвижимость будет спрос», – подытожил он. В свою очередь, генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров так характеризует район: «В последние годы здесь строятся и уже построены современные жилые комплексы эконом- и комфорт-класса. Развитая социальная инфраструктура, обилие парков и зелени, относительная близость к центру привлекают многих. Из минусов я бы назвал отсутствие метро, однако наземный транспорт, на мой взгляд, компенсирует этот недостаток. Спрос на жилье здесь достаточно высок, а цены на жилье на 10% выше, чем в Девяткино. Например, студия в строящемся доме со сроком сдачи в 2019 году стоит от 2,2 млн рублей».
Кстати:
В декабре 2015 года эти же участки выставлялись на торги РАД за 504 млн рублей, но аукцион не состоялся.
Очередные торги имуществом АО «Гарнизон» (ранее «Оборонсервис») состоятся в рамках поручения Оборонстроя. На продажу будет выставлено две территории. Первая – 40 га на пересечении Очаковского и Аминьевского шоссе (Москва) – по цене около 5 млрд рублей. Второй участок – 37 га на Щелковском шоссе (Балашиха) с начальной ценой около 1,5 млрд рублей. 

Сбербанк откроет пятизвездочный отель

«Строительный Еженедельник» 13.06.2016 Михаил Светлов
http://asninfo.ru/magazines/html-version/702-spb/15813-sberbank-otkroyet￾pyatizvezdochnyy-otel
Право построить гостиницу в здании бывших авиакасс на Невском пр. перешло к Сбербанку. Бывший инвестор, компания «ИФГ-Базис-Проект», брала в Сбербанке два кредита на 25 млн USD. Но, судя по всему, в кризис кредитная нагрузка стала для девелопера чрезмерной. На прошлой неделе стало известно, что проект гостиницы под брендом Jumeirah на Невском пр., 7-9, которым последние шесть лет занималась компания «ИФГ-Базис-Проект», связанная с экс-гендиректором холдинга «Базовый элемент» Евгением Тонкачеевым, перешел под контроль ПАО «Сбербанк». В банке сообщили, речь идет о переходе права на актив из-за проблемной задолженности. Ранее сообщалось, что Сбербанк открыл компании две кредитные линии – на 15 млн и 10 млн USD со сроком погашения в 2023 и 2024 годах. Какой-то из этих кредитов (или оба
вместе) и стали причиной возникновения «проблемной задолженности». Сейчас Сбербанк завершает экспертизу проекта и ищет инвестора для завершения работ. Правда, не исключено, что гостиницу банк достроит собственными силами – такой опыт у него есть. Договоренности с оператором Jumeirah также сохраняются. В Комитете по инвестициям Смольного сообщили, чтопосле перехода прав на проект к Сбербанку инвестор не подавал заявку на продление срока реализации этого проекта, который истекает в июне этого года.

Проект с историей

Здание бывших авиакасс на Невском пр., 7-9, площадью 9,1 тыс. кв. м компания «ИФГ-Базис-Проект» получила в мае 2010 года на четыре года за 111,3 млн рублей для реконструкции под отель из 76 номеров. Это бывший дом Вавельберга, построенный в 1911-1912 годах для одного из городских банков. Инвестиции в реконструкцию оценивались в 100 млн USD. В инвестиционные условия по проекту входило также решение имущественных вопросов – в здании было около 10 арендаторов, в том числе Центральное агентство воздушных сообщений (ЦАВС), которое занимало 3,6 тыс. кв. м, и УФАС по Петербургу (1 тыс. кв. м). Сроки не были выдержаны, потому что пришлось долго подбирать помещение для ЦАВС, переезд которого затянул проект примерно на 13 месяцев. В 2013 году инвестор договорился с арабской Jumeirah Group об управлении отелем (эта компания управляет 24 отелями и резиденциями класса люкс по всему миру – прим. ред.). В конце 2014 года Смольный продлил инвестору сроки реконструкции здания до II квартала 2016 года со штрафом 6 млн рублей. Но здание до сих пор обнесено строительным забором. И судя по всему, до окончания работ еще далеко.

Девелоперы поневоле

Участники рынка говорят, что кредитное бремя в кризис для них стало очень ощутимо. «Многие девелоперы поспешили продать проекты и объекты, под которые им приходилось брать валютные кредиты. И горе тем, кто не успел это сделать. С рублевыми кредитами тоже много трудностей – ставки выросли. С проблемными кредиторами банки обычно не церемонятся – забирают собственность должников. Хотя сами банки утверждают, что залоговое имущество для них обременительно – портит отчетность и отвлекает финансовые и человеческие ресурсы», – говорит исполнительный директор ГК «С.Э.Р.» Павел Бережной. Тем не менее, примеров, когда банкиры становятся девелоперами поневоле, немало. Можно вспомнить историю «ИВИ-93», проекты которой (четыре недостроенных дома на 300 квартир) в прошлый кризис перешли под контроль структур Альфа-Банка. Три дома были достроены к 2011 году ее «дочками», а еще один проект на Детской ул. приобрели структуры «Ханса Групп» под доходный дом, который был сдан в 2012 году. Много объектов, которые кредитовал банк «Санкт-Петербург», потом получила на достройку и в управление компания «Ренорд-инвест». В их числе активы строительного холдинга «Строймонтаж», промышленных холдингов «Севкабель» и «УИМП». «Это нормальная практика. Но для управления этими активами нужна серьезная команда и инвестиции. Это нагрузка на баланс банка, которая мешает росту его капитализации», – заключила Екатерина Запорожченко из Docklands Development.

Жизнь без отрыва от офиса

«Коммерсант» 14.06.2016 Валерий Грибанов
http://kommersant.ru/doc/3012483
В Москве появилась тенденция по переоборудованию бизнес-центров под апартаменты. В Петербурге пока такие примеры единичны, и в среде экспертов нет единого мнения по поводу того, станут ли подобные проекты массовыми. Однако аналитики указывают на то, что из всех сегментов коммерческой недвижимости апартаменты сегодня наиболее рентабельны.Сегодня офисный рынок Петербурга перенасыщен, а предложение значительно превышает спрос. При этом ставки на аренду резко не снижаются, и точка выхода из кризиса для этого сегмента аналитикам пока не видна. Поэтому вопрос о перспективе переоборудования офисных зданий под торговлю, апартаменты или иные функции то и дело возникает на повестке дня. Но в Петербурге, в отличие от Москвы, опыта перепрофилирования старых бизнес-центров крайне
мало. Чуть ли не единственным примером приспособления многофункционального здания под хостел и торговые помещения можно считать проект на Лиговском проспекте, 33-35. "В результате успешной работы управляющей компании объект был перепрофилирован и заселен новыми торговыми арендаторами, а его большая часть ушла под успешный ныне хостел Graffiti. Однако такие реконструкции возможны не на всех объектах, поскольку "Лиговский, 33-35" — все-таки небольшой объект в центре города. А чем больше торгово-офисный центр, тем сложнее задача перепрофилировать его", — рассуждает маркетолог-аналитик ЗАО "БФА-Девелопмент" Екатерина Беляева.

Ситуация подталкивает

Александр Матеша, управляющий партнер, директор по развитию и реализации проектов компании "Еврострой — Развитие", рассуждает: "Конкуренция и снижение спроса на рынке коммерческой недвижимости закономерно подталкивают собственников к поиску выгодных решений. Однако в Петербурге доля вакантных площадей в бизнес-центрах гораздо ниже, чем в Москве, она составляет около 10-15% в зависимости от района города. Поэтому в Северной столице перепрофилирование бизнес-центров в апарт-отели пока не нашло своего применения", — говорит господин Матеша.
Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg, также считает, что ситуация на рынке офисной недвижимости в Петербурге не такая драматичная, как в Москве. "К тому же нужно учитывать, что московский рынок непропорционален нашему: уровень вакансии в офисных центрах столицы сопоставим с объемом всего рынка качественных офисов в Петербурге", — говорит господин Кокорев. Он также обращает внимание на то, что апартаменты в Петербурге пока не настолько популярны, как в Москве. "Поэтому концепция переоборудования офисного центра под апартаменты сейчас в большей степени представляется скорее экзотическим предложением, нежели бизнес-идеей, которая получит повсеместное распространение", — уверен эксперт. Екатерина Заволокина, руководитель проектов отдела стратегического консалтинга компании JLL в Санкт-Петербурге, также отмечает, что апартаменты, как правило, выступают в роли второго жилья и спрос на него выше в столице, поэтому в целом создание апартаментов в Москве более популярно, чем в Петербурге: "Данный сегмент, безусловно, развивается, однако реализованных
проектов в таком формате пока нет. Тем не менее мы считаем это очень перспективным направлением — в центре города практически не осталось локаций, предназначенных под жилье, однако спрос на него в центре и прицентральных районах по-прежнему высок". 
Екатерина Запорожченко, директор по продажам УК Docklands, говорит: "Сейчас апартаменты более востребованы на рынке, чем любой другой вид недвижимости. Поэтому естественно, что у девелоперов есть желание перепрофилировать свои объекты. Тем более что юридических сложностей, запрещающих это сделать, нет. Для некоторых девелоперов превращение офисов в апартаменты — хороший путь для выхода из бизнеса и продажи здания не целиком, а по частям. Главное условие — чтобы проект был сделан и реализован качественно, а не на скорую руку".
"Переделка в апартаменты означает, что собственник хочет выйти из бизнеса, а продать офисный центр по частям и под жилые цели проще, выгоднее и быстрее. При этом розничная стоимость апартаментов на 20-40% выше, чем стоимость офисных площадей", — поясняет Павел Бережной, исполнительный директор ГК "С.Э.Р.". 
Владислав Мельников, старший вице-президент банка ВТБ, руководитель проекта МФК Match Point, считает, что рациональное зерно в переоборудовании офисных площадей в комплексы с апартаментами очевидно. "Столичный рынок коммерческой недвижимости заполнен настолько, что открывшиеся в последние пару лет здания не востребованы арендаторами практически в полном объеме. Поэтому девелоперы во избежание повторения той же участи стремятся превратить строящийся объект в приемлемый для рынка формат", — говорит эксперт. При этом в Москве известны случаи и перепрофилирования под апарт-отели торговых центров. Правда, господин Мельников обращает внимание на то, что с переоборудованием этих зданий все намного сложнее, поскольку проект бизнес-центра изначально предполагает коридорную
нарезку площадей и другие планы этажей. Тогда как в торговом центре еще на стадии проектирования закладываются требования будущих якорных арендаторов (по инженерным системам, конфигурации помещений, мощности электроснабжения). "И потом, на стадии, когда уже возведены стены и сделаны этажи, переформатировать здание крайне тяжело. При этом перевести объект в сегмент зданий, предназначенных для проживания, не получится, поскольку будут нарушены нормы по инсоляции. Решить, во что целесообразнее трансформировать торговый центр, помогут консультанты, которые проведут целостный анализ проекта, изучив емкость рынка, район застройки, конкурентов и прочие показатели", — рассуждает господин Мельников. Господин Кокорев обращает внимание на то, что большинство реконструкций офисных центров на рынке Петербурга проводились с целью повышения классности объекта. "Кардинальная смена формата бизнес-центров происходит достаточно редко. Как правило, собственник предпочитает потерять на период спада в величине арендного дохода, чем отказаться от него вообще, решившись на кардинальную смену концепции объекта", — говорит господин Кокорев.
С ним солидарен коммерческий директор компании Glorax Development Руслан Сырцов: "Московский рынок перенасыщен офисами, а с учетом кризисных явлений и пустующих площадей появление предпосылок переориентации коммерческих объектов под жилые (с учетом очевидных ограничений в жилых апартаментах) вполне очевидно".

Когда начинать?

Некоторые эксперты полагают, что переделать можно только строящиеся бизнес-центры. "Кардинальным образом изменить проект возможно только на этапе разработки. Все-таки характеристики бизнес-центров и апарт-отелей довольно сильно различаются. Кроме того, апартаменты могут появиться и на месте некоторых промышленных объектов при благоприятной экологической обстановке и хорошей транспортной доступности", — полагает господин Сырцов. Аналогичного мнения придерживается и Владислав Мельников. Он обращает внимание на то, что бизнес-центры можно переформатировать только на определенном этапе строительства, пока не начали монтировать инженерные системы. "В это время можно изменить и планировку помещений, не затронув архитектурный облик здания, так и соответствующим образом
расположить инженерию", — говорит господин Мельников.Андрей Косарев, генеральный директор компании Colliers International в Санкт-Петербурге, рассуждает: "Перепрофилирование действующего объекта и даже реконструкция с целью повышения классности зачастую является либо технически неосуществимой, либо экономически неоправданной". По его мнению, перепрофилирование действующего офисного здания под жилую или гостиничную функцию требует полной замены инженерной схемы здания, оборудования большего числа "мокрых" зон, а также уменьшения глубины и нарезки помещений, в результате чего около 40% площадей могут остаться невостребованными, что неизбежно ставит вопрос о коммерческой эффективности реализации подобного проекта. "Кроме того, просчитывая стоимость реализации такого проекта, не стоит забывать о том, что в настоящий момент активно обсуждается вопрос возведения социальной инфраструктуры за счет девелоперов, реализующих проекты апартаментов, что влечет за собой дополнительные расходы", — полагает господин Косарев.

Невозможное возможно

Впрочем, практика показывает, что и существующие бизнес-центры можно переоборудовать. Наталья Скаландис, управляющий директор Property Management NAI Becar в Санкт-Петербурге, рассказала, что Becar занимается перепрофилированием части офисного здания в хостел в Выборге (Ленинградская область). Срок окупаемости проекта, по подсчетам госпожи Скаландис, составит девять месяцев, объем инвестиций — 1,9 млн рублей. Общий номерной фонд нового хостела площадью 530 кв. м составит одиннадцать номеров, рассчитанных на проживание 94 человек. Хостел ориентирован на туристов из Финляндии, России и командировочных. Эксперты при этом указывают, что переоборудовать бизнес-центр под апартаменты не всегда представляется возможным, поскольку назначение офисных и гостиничных сегментов (если мы
говорим об апарт-отелях в классическом понимании) во многом различается. 
Екатерина Беляева считает: для того чтобы адаптация под новые функции была успешной, необходимо очень четко просчитывать экономику проекта и четко понимать цели и задачи. "Тем более что любой рынок не бесконечен, поэтому необходимо понимать, под какие цели и в какие сроки перепрофилировать. В целом стоимость апартаментов выше, чем офисов. Но если множество торговых центров перепрофилировать под апартаменты, то возникает вопрос, а нужно ли городу столько апарт-отелей? Однако даже если перепрофилировать невостребованные офисные центры под апартаменты и продавать уже как жилье, сначала необходимо взвесить множество факторов. Там нужно будет делать серьезную переделку в инфраструктуре и обеспечивать всеми необходимыми коммуникациями. При нынешней экономической ситуации и ситуации на рынке это сложная задача. Также нужно учитывать, что апартаменты формально все-таки являются нежилым помещением, целевым назначением которого является временное проживание. Но главным минусом апартаментов для девелоперов является ограниченный спрос. Большинство покупателей предпочитают поступать проще и приобретать недвижимость, которая им более знакома, — обычные квартиры", — говорит госпожа Беляева.

Привязка к местности

Приложение к газете «Коммерсант» 16.06.2016 Олег Привалов
http://www.kommersant.ru/doc/3012590
Жизнь в условиях войны санкций, как полагают некоторые маркетологи, дала шанс национальным брендам повысить свою стоимость на российском рынке. Однако  успешность бренда зависит не только от экономических условий — нередко их развитию способствует социально-психологическое восприятие той или иной продукции в национальном и страновом контексте.
Стоимость бренда является ключевым фактором при вычислении goodwill, то есть стоимости нематериальных активов компании. Несмотря на то, что в мире существуют даже целые институты, занимающиеся оценкой мировых брендов, другого применения стоимости бренда все же нет. "Потенциал у российских брендов, которые в большинстве своем стоят относительно недорого, конечно же, есть, однако достичь его в нынешних условиях проблематично. Повышение стоимости бренда — вещь достаточно дорогая, и к ней прибегают только в случае международной интеграции компании", — полагает Александр Филимонов, партнер Artisan Group Public Relations. Чем выше стоимость бренда, тем более устойчива компания к внешним шокам, отмечает он.

На службе родины

Мировая экономика знает массу примеров, когда репутация успешных коммерческих брендов реально укрепляла авторитет страны происхождения этих самых брендов. С другой стороны, государство, обладая наследием и устойчивым набором клише и стереотипов о себе в сознании людей, позволяло национальным брендам развиваться в "комфортных репутационных условиях". "Так, например, продукция, произведенная в Италии, ассоциируется с модой и стилем. А все бренды из Германии — качественные и надежные. Япония — родина технологий и инноваций, а Швейцария славится пунктуальностью и перфекционизмом. Швейцарские банки и часовые бренды только укрепляют это общее отношение к стране", — рассуждает Алексей Андреев, сопрезидент Ассоциации брендинговых компаний России и управляющий партнер Depot WPF. Он обращает внимание на то, что массовое сознание позволяет себе порой удивительные обобщения. Так, не делая особых различий, люди воспринимают страны Северной Европы — Данию, Норвегию, Швецию и Финляндию, объединяя их в понятие "Скандинавия". "Все скандинавские бренды качественные, понятные, социально ответственные. Проще говоря, если вы собрались создать в Бельгии новый бренд шоколадных конфет или аббатского пива, то часть успеха вам уже заранее гарантирована. Обыватели знают, что в Бельгии пиво и шоколад на высоте. В результате мы имеем синергию в чистом виде: государство помогает брендам своей репутацией, а они, в качестве благодарности, укрепляют авторитет и имидж самого государства", — рассуждает господин Андреев.

Лоббистский трюк

Однако в России этого эффекта пока не наблюдается, хотя некоторые национальные бренды имеют широкую международную известность. Дмитрий Порочкин, президент Московского клуба молодых предпринимателей, обращает внимание, что сегодня первые строчки по стоимости бренда в России занимают телекоммуникационные компании: Interbrand оценивает МТС в 192,1 млрд рублей, "Билайн" — в 155,5 млрд, "Мегафон" — в 114,2 млрд. Впереди только "Газпром" — 1,261 трлн рублей. После
телекома идут все топливные компании: ТНК и ЛУКОЙЛ недотягивают до оценки в 100 млрд, а "Роснефть" и вовсе еле перевалила за 30 млрд. "Большинство наших традиционных национальных брендов-лидеров сильно пострадали в связи с внешнеполитической обстановкой и санкциями последних лет. В первую очередь — добывающая отрасль. Зато самое время обратить на хорошийпотенциал для развития брендов туристических — от Калининграда до Камчатки и от Карелии до Крыма. Главный компонент универсального метода по развитию бренда — качество продукции. На высококонкурентном кризисном рынке только качественный продукт обеспечит спрос, и он же сделает бренд узнаваемым", — уверен господин Порочкин.
В настоящее время понятие бренда в России сильно девальвировано. Сейчас брендом называют любую сколько-нибудь известную торговую марку. "На самом деле, после того как мы утратили водку "Столичную", остался всего один бесспорный глобальный российский бренд — автомат Калашникова. Это настоящий супербренд, хорошо известный во всех частях мира. Кроме того, в последнее время наши корабли "Прогресс" и "Союз" превращаются в действительно глобальный бренд", — считает Владимир Евстафьев, завкафедрой рекламы и связей с общественностью Института отраслевого менеджмента РАНХиГС, вице-президент Ассоциации коммуникационных
агентств России (АКАР), официальный представитель Международного фестиваля рекламы "Каннские львы" в России и странах СНГ.

Ремонтопригодность обгоняет марку

Блажей Бернард Райсс, генеральный директор TPV, с коллегами согласен: "Что есть национальные бренды России кроме госмонополий? "Газпром", автомат Калашникова. Таких наберется несколько десятков. Они же и наиболее дорогие. Причем их стоимость с рыночной не будет иметь ничего общего. Можно вспомнить бренды в области высоких технологий, финансовых услуг, биофарма, рынка FMCG. Но такие ли они "национальные" на самом деле? Знают ли о них где-то кроме городов-миллионников? Возвращаясь к оценке стоимости, мировой бренд TPV ничего не стоит в отрыве от своих производственных мощностей. То есть стоимость бренда может быть не
связана со стоимостью компании. И наоборот. Кстати, по моему глубокому убеждению и личному опыту, в регионах России понятие "бренд" идет после понятий "цена" и "ремонтопригодность"". 
"Стоимость некоторых российских брендов очень высока, но тут важно понимать, что оценка бренда, не учитывающая прочих активов, — исключительно субъективный лоббистский трюк. В природе не существует математических инструментов расчета стоимости брендов. Есть спрос и репутация — а дальше уже начинаются манипуляции и большая политика. Вот вам близкая аналогия. Сколько, например, могут стоить картины Леонардо да Винчи или Ван Гога? Конкретно "Мона Лиза" — сколько стоит? И тут можно называть любую сумму, ведь все равно это не для продажи, а для рейтинга. Для создания системы координат. Так же и с брендами", — считает господин Андреев.
"Формулы выстраивания бренда, которая бы работала во всех случаях, не существует. Единственный безотказный способ — это забить все доступное информационное пространство упоминанием своего бренда, но это выливается в колоссальные затраты на рекламные носители и огромный медиаплан, с которым ни одно агентство не справится. Выстраивание бренда — это уникальная комбинация инструментов рекламы, product placement, endorsement, связей с общественностью и информационного воздействия, и найти золотую комбинацию в их использовании, мне кажется, довольно сложно", — считает господин Филимонов.

Два подхода

Александр Янсон, аналитик Conomy, отмечает, что универсальной модели построения успешного бренда нет, но существует два наиболее часто встречающихся подхода. Условно их можно подразделить на "японский" и классический "западный".В случае с "японским" подходом базовой идеей на начальном этапе является не строительство и
развитие бренда, а постоянный выпуск новых продуктов. Такой подход позволяет производить эксперименты без длительных и затратных исследований рынка, за счет чего привлекаются новые клиенты, а в случае выпуска провального продукта его можно быстро заменить новым. При таком подходе формирование сильного бренда является продолжением правильно выбранной стратегии развития компании. Использование этого подхода затруднительно для крупных компаний из-за сложностей перестройки производства. Конечно, компании периодически выпускают необычные варианты своей продукции, но, как правило, такие эксперименты происходят на локальных рынках и не выходят за их границы. 
Отличительными чертами классического "западного" подхода можно назвать длительную подготовку, сложные многоуровневые исследования рынка и построение сильного бренда в качестве основы для развития компании. В российских реалиях использование "японской" концепции в качестве базовой стратегии не выглядит привлекательным: на нашем рынке нет достаточного уровня конкуренции для поддержания высокой скорости выпуска новых продуктов. Поэтому основным путем при построении бренда в России все же будет "западный", то есть длительная подготовка к выпуску продукта, его продвижение, расширение клиентской базы и повышение лояльности покупателей.
"Выстраивание бренда — сложный и долгий процесс. Но это важный процесс. Особенно на строительном рынке, где цена покупки велика, более того, квартира покупается один-два раза в жизни. И одним из побудительных мотивов приобретения именно в этой компании является именно бренд девелопера. В итоге компания с невыстроенным брендом и плохой репутацией вынуждена продавать дешевле, чтобы привлечь покупателей. Причем разница может составлять от 5 до 20 тыс. рублей за квадратный метр", — говорит Павел Бережной, исполнительный директор ГК "С.Э.Р.".

Транслируемые ценности

Арсен Даллакян, независимый эксперт в области поведенческого маркетинга, массовых коммуникаций и брендинга, так же, как и коллега из Depot WPF, считает, что при построении бренда главное место отводится ценностям, им транслируемым. Это касается продуктов и услуг любой отрасли. Бренды, выходящие на международные рынки, так или иначе "цепляют" к своим корпоративным ценностям еще и страновые. "Но часто бренд-менеджеры допускают ошибки, эксплуатируя образы, отражающие растиражированные в данный момент времени ценности. Например, на 2016 год — это воинственность, агрессивность, эпатаж и нарушение правил. Мы называем это ошибкой, потому что информационная среда меняется крайне быстро и бренды теряют свою актуальность", — рассуждает господин Даллакян. Поэтому, считает эксперт, в основу эмоционального капитала долговечной торговой марке необходимо кодировать архетипические ценности. Для России это соборность, энвайроментальность и творчество. "Во-первых, соборность. Как ни желали бы этого авторы основ культурной политики РФ, Россия на протяжении всей своей истории является мультикультурной страной, совмещающей и Европу и Азию.
Российские бренды просто не могу быть однозначными, дуализм в их природе. Очень удачно эту концепцию отыграли Yota Devices c кампанией "с другой стороны"".
Во-вторых, энвайроментальность: в какой бы зачаточной стадии ни была экологическая культура в РФ, природа и адаптация к ней остаются краеугольной ценностью нашей культуры. Огромная территория, суровый климат, богатство ресурсов — все это с древних времен и еще надолгоостанется в образе России. Важно заметить, что когда мы говорим о энвайроментальности, мы не предполагаем гигантоманию и пафосный экопатриотизм в стиле "Газпрома", а подразумеваем умение сосуществовать с природным окружением с пользой для себя и для него (например, Faberlic, Kaufman, "Архыз", "Азбука вкуса")", — говорит господин Даллакян.
Николай Калмыков, директор Экспертно-аналитического центра РАНХиГС, так же, как и коллеги, полагает, что ценность бренда нередко привязана к его географии. Он полагает, что сильнейшими национальными брендами уже отчасти являются и могут стать в дальнейшем бренды региональных продуктов (РП). И собственно сам зонтичный бренд РП. РП, по словам эксперта, — это сырьевые, гастрономические, и в отдельных случаях продукты питания, подлинность и типичность которых исходит из их географического происхождения. Это гарантирует связь между продуктом и территорией, представляющей собой четко определенную соответствующими границами географическую зону РФ. "Понятие "территория" является ключевым и включает как природный, так и человеческий факторы и означает, что конечный продукт с такими
наименованием не может быть произведен за ее пределами. Региональные продукты — это инструмент, обеспечивающий позитивное восприятие территории через связанную с ней "родословную" качественного товара, понятную историю его происхождения и технологию его производства. Это гордость региона, его "визитная карточка", то, что пробуют и увозят с собой туристы, — говорит господин Калмыков. — Правильное наименование любого РП должно всегда состоять из двух слов — прилагательного от географического названия и товарной категории продукта в единственном числе. Правильные примеры — тульский пряник, вологодское масло,
башкирский мед. Наличие продуктовой категории РП, зонтичного бренда "Региональный продукт" позволяет и консолидировать товарную массу производимых продуктов питания, и организовать их единое продвижение, что позволяет значительно повысить эффективность". 

"Нафталиновые" бренды

Господин Андреев считает, что сырками "Дружба", автомобилями "Лада" и даже автоматом Калашникова репутацию России существенно повысить не удастся. "Даже "Газпром" с ЛУКОЙЛом и Сбербанк с "Роснефтью" мало что могут сделать. И проблема тут в отсутствии единой коммуникации и в размытом позиционировании самой страны. Что думают о нас за рубежом? Какой российский бренд, кроме, пожалуй, "Аэрофлота", может составить хоть какое-либо позитивное представление о нашей стране? Углеводороды и оружие — не лучшие атрибуты. Роскосмос, Большой театр и "Столичная" водка, к сожалению, никак не связаны между собой. И хотя данный вопрос совсем не сложный, но лежит он в несколько других, далеких от маркетинга, сферах", — полагает господин Андреев.
Он считает, что бренд не существует, пока не найден адресат. "В случае с категорией FMCG (продукты массового спроса) — все понятно. Знаменитые ретробренды повсеместно у нас обретают новую жизнь, а некоторые, как уже упомянутые выше плавленые сыры "Дружба", "Янтарь", "Волна" и другие под маркой "Карат", так буквально растут как на дрожжах! Важно, сохранив знание и уважение к истинно российской марке, придать ей новый импульс, доказать высокое качество и обозначить вектор развития. Людям не нравятся "нафталиновые" бренды. Сентиментальные воспоминания о своих первых "Жигулях" и цветных телевизорах "Рубин" еще не
гарант победы в конкурентной борьбе. Нужно соответствовать той высокой планке, которую задает сегодняшний потребительский рынок. Импортные бренды "избаловали" отечественного покупателя, и приходится соответствовать, а еще лучше — быть впереди. Вот и весь секрет", —резюмирует Алексей Андреев.

Десятилетия и миллиарды

«Строительный Еженедельник» 20.06.2016 Денис Кожин
http://asninfo.ru/magazines/html-version/703-spb/15834-desyatiletiya-i-milliardy
Как говорят эксперты, на формирование имиджа новой территории, подходящей для строительства элитного жилья, может понадобиться около 20 лет и миллиарды инвестиций.
«Затраты на создание нового элитного района заложены в цене на землю. Если цена земли для жилья комфорт-класса составляет 15-18 тыс. рублей за 1 кв. м будущих улучшений, то на элитных участках – от 25 до 40 тыс. рублей за «квадрат». Главные вложения – новые инженерные сети, больше парковочных мест, зеленых насаждений, меньшая плотность застройки», – уверен Павел Бережной, исполнительный директор ГК «С.Э.Р.».
«В любом случае создание нового микрорайона потребует длительного времени. На формирование единственного пока в Северной столице элитного анклава на Крестовском острове ушло полтора десятка лет, и этот процесс завершен еще не до конца. Строительство там продолжается», – добавляет Юлия Ружицкая, региональный директор по реализации недвижимости Группы ЛСР на Северо-Западе.
О том, что на формирование элитного имиджа понадобится более 10 лет, говорит и Дмитрий Крутов, директор по развитию ГК «Доверие»: «При всех ограничениях Петровский остров начал привлекать внимание девелоперов, реализующих проекты в бизнес-классе и элитном сегменте, около 10 лет назад. Однако освоение локации перешло в активную стадию только сейчас, и примерно такой же период следует отвести до этапа, когда остров действительно можно будет отнести к району элитной застройки». А вот Игорь Оноков, генеральный директор девелоперской компании «Леонтьевский мыс», уверен, что новый район на Петровском острове уже сформирован: «В Петербурге уже появился новый элитный район. Территория Петровского острова и его ближайшего окружения начала формироваться около года назад как элитная. На сегодня там заявлено и уже реализуется несколько проектов высокого класса. Несмотря на то что ранее эта зона являлась индустриальной, она сочетает в себе два важных для потребителя элитного жилья фактора: выход к большой воде (остров врезается в акваторию Финского залива и омывается реками Малой Невой и Малой Невкой) и виды на зелень Приморского парка Победы, ЦПКиО и Каменного острова. А со стороны реки Ждановки он примыкает к Леонтьевскому мысу, на котором сегодня возводится
одноименный элитный жилой комплекс на 399 квартир». Игорь Оноков отмечает, что формирование этой локации как места проживания состоятельных граждан стало возможным лишь при появлении там нескольких застройщиков и благодаря решению города расконсервировать Петровский остров и дать ему вторую жизнь. «Но это
довольно долгая систематическая работа, которая возможна лишь тогда, когда в ней заинтересованы все стороны. Однако на рынке есть случаи коррупционной составляющей. В этой мутной воде тем, кто имеет связи с администрацией, проще ловить рыбу. Порой строительные компании вольны строить, что хотят, а решения в администрации принимаются не во всеуслышание, а в кулуарах. Опасаясь таких прецедентов, город боится совершать какие-то резкие действия и на всякий случай запрещает все, вместо того чтобы сделать прозрачной и понятной процедуру работы», – сетует господин Оноков.

ГК "Эталон" продает четыре объекта коммерческой недвижимости в Петербурге

«Деловой Петербург» 21.06.2016 Наталья Ковтун
http://news.nb.dp.ru/a/2016/06/20/Milliardnaja_rasprodazha/
"Эталон" избавляется от коммерческой недвижимости. Председатель совета директоров холдинга Вячеслав Заренков объясняет решение тем, что управление ими — непрофильный бизнес. На активы стоимостью 2,5 млрд рублей претендуют москвичи. Группа компаний "Эталон" Вячеслава Заренкова до конца года планирует продать четыре объекта коммерческой недвижимости в Петербурге, в том числе торговый комплекс "Аура" в Приморском районе. На активы претендуют московские инвесторы. Общая сумма, которую продавец планирует выручить за эту недвижимость, оценивается в 2,5 млрд рублей. А общая стоимость коммерческой недвижимости в портфеле "Эталона" на данный момент составляет около 10 млрд рублей.
С начала кризиса в Петербурге продано несколько десятков отдельно стоящих торговых и офисных зданий. Оставшиеся на рынке инвесторы предпочитают вкладывать деньги в коммерческую недвижимость, цены на которую достигли дна.

Непрофильный бизнес

О планах ГК "Эталон" до конца года закрыть сделки по продаже четырех объектов коммерческой недвижимости в Петербурге "ДП" в кулуарах ПМЭФ–2016 заявил председатель совета директоров ГК "Эталон" Вячеслав Заренков. По его словам, компания продает ТК "Аура" на Лахтинском пр., 85 (общая площадь — 14,7 тыс. м2), два бизнес–центра общей площадью 11 тыс. м2 и 6,2 тыс. м2 в квартале "Царская столица" у Московского вокзала, а также "Училищный дом" площадью 3,7 тыс. м2, который входит в состав ЖК "Речной" в Рыбацком и пока ни под какие коммерческие функции не использовался.
"Управление коммерческой недвижимостью — непрофильный бизнес для нашей компании", — пояснил решение о продаже активов Вячеслав Заренков. На недвижимость, по его словам, претендуют три разных московских покупателя. Их имена до закрытия сделок держат в секрете. В совокупности за четыре объекта "Эталон" рассчитывает выручить не менее 2,5 млрд рублей. А всего в портфеле компании на данный момент коммерческая недвижимость (в основном встроенные помещения) на сумму около 10 млрд рублей. 

"Аура" невезения

Самым привлекательным для инвесторов объектом в этом списке, по мнению экспертов, является ТК "Аура". "Эталон" сможет выручить за него минимум 1 млрд рублей. А после грамотной реконцепции стоимость объекта может удвоиться", — полагает директор по продажам Docklands Development Екатерина Запорожченко. "В плане затрат "Ауру" можно оценить в 1 млрд рублей. В плане дохода это пока ноль. Но в надежных руках у объекта появится перспектива", — добавляет гендиректор компании "БестЪ" Георгий Рыков."Износ объекта незначительный. Это актив с высоким инвестиционным потенциалом. И дело не только в его близости к "Лахта центру", но и в том, что он качественный. Хотя судьба его до последнего времени складывалась не очень удачно", — говорит управляющий партнер "АйБи Групп" Юрий Борисов.
Напомним, что "Аура" задумывалась как дизайнерский центр элитных товаров для интерьера. Но под эту вывеску удалось привлечь лишь одного арендатора. Почти год построенный в 2011 году ТК стоял пустым. В итоге собственник решил сделать там галерею премиальных бутиков одежды и обуви. В рамках новой концепции на первый этаж комплекса планировали привлечь продавца продуктов питания высокого сегмента. Но договориться с бутиками не удалось. И в 2014 году 2 тыс. м2 занял супермаркет "О’Кей". А этой весной он торговый комплекс покинул.
В ГК "Эталон" комментировать ситуацию отказались. Источники, знакомые с ситуацией, сообщили, что причиной отказа арендатора от места после 2 лет сотрудничества стал низкий покупательский трафик в ТК. Сейчас "Аура" заполнена арендаторами только на 30%. 

Активность москвичей

Сделки по продаже отдельно стоящих офисных и торговых зданий — тренд последнего времени. За последние 2 года в Петербурге было продано около 20 таких объектов. Из крупных сделок текущего года можно отметить покупку концерном "Питер" офисного здания "Лениздата", покупку финским концерном Kesko гипермаркета "Метрика" на Выборгском шоссе и переход ТЦ "Стокман" под контроль Reviva Holdings Limited. "Коммерческая недвижимость интересна сейчас своей ценой: в валюте цены на нее опустились до минимума. Это дно, после которого начнется рост. Мы это видим по своим проектам, которые находятся в переговорах", — говорит исполнительный директор ГК "С. Э. Р." Павел Бережной.
"Подавляющее большинство покупателей — москвичи. Зарубежных покупателей очень мало", — говорит Ольга Шарыгина из NAI Becar. "Действительно, активизировались москвичи. Много просмотров, но сделки единичны, поскольку ожидания продавцов существенные, а столичные покупатели рассчитывают на серьезный дисконт по цене", — заключил гендиректор Knight Frank SPb Николай Пашков.

СУ-155 продало землю в Каменке

«Коммерсант» 21.06.2016 Николай Волков
http://www.kommersant.ru/doc/3018243

"Лидер Групп" построит 120 тыс. кв. м

Группа компаний "Лидер Групп", которую связывают с депутатом Госдумы Александром Некрасовым, приобрела у банкротящегося СУ-155 земельный участок в Каменке. На нем новый собственник намерен построить жилой комплекс общей площадью свыше 120 тыс. кв. м. Эксперты отмечают, что все чаще благополучные девелоперы, пользуясь кризисом, скупают активы застройщиков, попавших в трудную ситуацию.
Как говорятся в официальном сообщении девелопера, ГК "Лидер Групп" договорилась с банками "Российский капитал" и "Зенит" по участку в Каменке. "В результате компания получит возможность начать реализацию проекта по строительству жилого комплекса, а все арендные платежи в размере 1,176 млрд рублей пойдут на достройку проблемных объектов "РосСтроя"(который входит в СУ-155. — "Ъ")", — рассказал председатель совета директоров ГК "Лидер Групп" Александр Рассудов.
Участок площадью около 5 га в Каменке (Приморский район) на пересечении Комендантского проспекта и Глухарской улицы был взят компанией "Лидер Групп" в аренду у компании "РосСтрой" в конце прошлого года. Позже сделка была приостановлена. По словам участников рынка, земля была заложена в банке "Зенит" и главной проблемой было договориться со всеми сторонами по погашению долгов, не вовлекая участок в процедуру банкротства. Какова сумма и сроки погашения задолженности в банке "Зенит", в ГК "Лидер Групп" не раскрывают. Представители банка вчера были недоступны для комментариев. Как говорят представители "Лидер Групп", уже в ближайшее время здесь начнутся работы — разрешение на строительство было получено на прошлой неделе. По словам господина Рассудова, здесь будет построен жилой комплекс комфорт-класса с подземным паркингом, открытыми автостоянками и коммерческими помещениями на первых этажах (площадь более 6,5 тыс. кв. м), где разместятся магазины, службы сервиса и быта. Всего запроектировано строительство четырех 20-этажных корпусов, рассчитанных на более 2 тыс. квартир: студии, одно-, двух- и трехкомнатные. Инвестиции в объект составят около 5 млрд рублей.
Это не первый приход стороннего девелопера на земли, принадлежащие СУ-155 в Каменке, где у компании возведен, но не введен в строй жилой квартал. Так, в июне 2014 года девелоперская группа Legenda Василия Селиванова приобрела пятно площадью 5,3 га северо-западнее пересечения Комендантского проспекта и Нижне-Каменской улицы. По оценке Екатерины Запорожченко, директора по продажам Docklands Development, цена земли составила тогда около 2 млрд рублей.
Эксперты говорят, что Каменка сейчас один самых активно застраиваемых районов в Петербурге. Сегодня здесь на разной стадии строительства находится более 3 млн кв. м жилья. "Для нового строительства место перспективное. Но большинство проектов здесь относятся сегменту массового спроса", — говорит Сергей Терентьев, руководитель департамента недвижимости ГК "ЦДС". "Высокая конкуренция стимулирует к тому, чтобы бороться за покупателя не только рублем, но и качеством проектов. Те, кто здесь работает, все больше внимания уделяют концепции, деталям благоустройства и безопасности", — отметил исполнительный директор ЗАО "Ойкумена" Роман Мирошников.
Девелоперы, пользуясь кризисом, скупают активы застройщиков, попавших в трудную ситуацию. В прошлом году московская Glorax Development взялась за достройку трех жилых комплексов "Чесмы-Инвест". Более того, в прошлом году тот же "Лидер" приобрел у находящейся в трудной ситуации СК "Элис" участок на Поклонной горе. "В нынешней ситуации риски входа на подобный объект сведены к минимуму или, по крайней мере, вполне просчитываемы", — говорит Павел Бережной, исполнительный директор ГК "С.Э.Р.".   
Всего, по данным экспертов брокерской компании Peterland, за прошлый год застройщики Петербурга под жилищную застройку купили на сумму почти 30 млрд рублей более 270 га земли, на которых можно построить более 2,5 млн кв. м жилья.

«Эталон» продаст «Ауру»

«Строительный Еженедельник» 27.06.2016 Михаил Светлов
http://asninfo.ru/magazines/html-version/69-lo/15840-etalon-prodast-auru
Группа компаний «Эталон» Вячеслава Заренкова до конца года продаст пакет объектов коммерческой недвижимости в Петербурге, в том числе и ТЦ «Аура» на Лахтинском пр. Управлять непрофильными активами в кризис девелопер не хочет. Эксперты оценили недвижимость в 2,5 млрд рублей.
Как сообщили в ГК «Эталон», сейчас в работе четыре сделки с коммерческими объектами. Девелопер рассчитывает закрыть их до конца года. Речь идет о продаже ТК «Аура» на Лахтинском пр., 85, площадью 14,7 тыс. кв. м, а также двух бизнес-центров в квартале «Царская столица» (их площади 11 тыс. и 6,2 тыс. кв. м соответственно) и в так называемом центре «Училищный дом» площадью 3,7 тыс. кв. м, который входит в состав ЖК «Речной». Решение о продаже коммерческой недвижимости в компании объясняют тем, что это непрофильный для нее бизнес. На активы, по данным участников рынка, претендуют московские покупатели. Но их имена не раскрываются. Стоимость этих коммерческих объектов эксперты оценивают в 2,5 млрд рублей. А самый дорогой актив в этом портфеле – ТЦ «Аура», по их мнению, стоит около 1 млрд рублей. «Хотя это относительная оценка. Сейчас объект заполнен арендаторами меньше чем на треть и остро нуждается в реконцепции. Хотя само место довольно бойкое. И коммерческая привлекательность этого ТЦ после завершения проекта «Лахта-центра» по соседству только вырастет», – говорит исполнительный директор ГК «С.Э.Р.» Павел Бережной. Остальные объекты, по мнению директора по продажам Docklands Development Екатерины Запорожченко, могут заинтересовать отдельные компании в качестве представительских офисов или инвестиционного актива. «Окупаемость офисных зданий в удачных местах составляет сегодня 7-10 лет», – говорит она.
За последние два года в Петербурге было продано около 20 отдельно стоящих офисных и торговых зданий. Из крупных сделок последнего времени можно отметить покупку концерном «Питер» офисного здания «Лениздата» и покупку финским концерном Kesko гипермаркета «Метрика». Крупнейшую сделку в сегменте заключила в 2014 году структура фонда «Благосостояние», купив у австрийской компании Avielen две офисные башни «Юпитер-1» и «Юпитер-2» в Пулково. Ее оценили в 2 млрд рублей. А компания Fort Group за два года выручила более 3 млрд рублей от продажи пакета из пяти бизнес-центров, полученных от Группы ЛСР в обмен на Рябовский завод керамических изделий.

Малоэтажные инвестиции

«Деловой Петербург» 29.06.2016 Наталья Ковтун
http://www.dp.ru/a/2016/06/29/Malojetazhnie_investicii/

Navis Development Group построит под Всеволожском 200 тыс. м2 малоэтажного жилья за 9–11 млрд рублей. Братья–миллиардеры Александр и Владимир Львовичи (№ 137 в Рейтинге миллиардеров — 2015 "ДП") построят новый малоэтажный квартал в поселке Вартемяги Всеволожского района Ленобласти. Как сообщил "ДП" гендиректор Navis Development Group (NDG) Александр Львович, участок (50 га) под этот проект был куплен в конце 2015 года. Имя продавца он назвать отказался. Но, по данным "ДП", это, предположительно, депутат МО "Агалатовское сельское поселение" (бывший исполнительный директор ОАО "Водотеплоснаб") Илья Субашиев. Сам депутат от комментариев отказался. Стоимость участка эксперты оценили в 1 млрд рублей.Ставка на малоэтажку В настоящее время NDG разрабатывает проект планировки территории (ППТ). На купленном пятне девелопер построит малоэтажный жилой комплекс общей площадью 220 тыс. м2 (в том числе 184 тыс. м2 жилья). В квартале будет школа, два детсада, торгово–развлекательный комплекс. Кроме того, компания за свой счет реконструирует существующую в поселке амбулаторию. Высота застройки не превысит четыре этажа. Продажи жилья стартуют во втором полугодии 2017 года с 60 тыс. рублей за 1 м2. "Для удаленного района и при нынешней себестоимости
строительства 30 тыс. рублей за 1 м2 это нормальная цена", — считает Павел Бережной из ГК "С. Э. Р.". Срок сдачи первой очереди комплекса — середина 2018 года. А полностью проект завершится за 5–6 лет. Инвестиции не раскрываются. По оценке директора по продажам Docklands Екатерины Запорожченко, они достигнут 9–11 млрд рублей.
"Обычно мы строим на свои и на привлеченные средства дольщиков. Но при таких больших объемах строительства мы планируем использовать проектное финансирование", — сообщил Александр Львович. Он добавил, что в ближайшее время NDG будет работать преимущественно в малоэтажном формате.
"Рентабельность таких проектов ниже, чем высотных, но мне милее комфортная малоэтажка", — говорит Александр Львович.
Напомним, что NDG уже построил во Всеволожском районе три очереди малоэтажного комплекса "Щегловская усадьба" площадью 45 тыс. м2 и в этом году начал строительство еще 17 тыс. м2. Кроме того, в работе компании малоэтажный проект площадью 100 тыс. м2 в Романовском сельском поселении и проект "Шотландия" площадью 110 тыс. м2 в Агалатовском районе. 

Люди — не муравьи

По данным "Петербургской недвижимости", за 2015 год в Петербурге и предместьях было выведено в продажу около 50 малоэтажных объектов (включая новые очереди уже реализуемых проектов) общей площадью 325 тыс. м2. А с начала этого года — больше 10 проектов еще на 90 тыс. м2.
"Общая площадь малоэтажки в продаже превышает 730 тыс. м2. Это почти 15 тыс. квартир. За пятилетку площадь возводимого малоэтажного жилья удвоилась", — констатирует гендиректор Knight Frank St. Petersburg Николай Пашков. Малоэтажными проектами занимаются более 30 местных компаний. "Экономика таких проектов похуже, чем высоток. Но лично мне они больше по душе. Люди — не муравьи. В "муравейниках" им неуютно", — говорит гендиректор ГК "Академия" Руслан Юсупов, который строит малоэтажный проект "Дом с фонтаном" в Щеглово. 
"Спрос на малоэтажку стабилен. Из плюсов формата для покупателей — невысокая плотность застройки, а для девелоперов — меньшие сроки строительства и меньшее число согласований, чем при возведении высотных зданий. Из минусов — дефицит инженерно подготовленной земли под такие проекты", — добавили в компании Bonava, которая строит малоэтажный комплекс "Грена Лунд" в Румболово.

Дрозденко пообещал построить кампус СПбГУ за 50 млрд рублей в поселке Верево

«Деловой Петербург» 30.06.2016 Александра Конфисахор, Наталья Ковтун
http://news.nb.dp.ru/a/2016/06/30/Drozdenko_poobeshhal_postro/
Кампус Санкт-Петербургского государственного университета (СПбГУ) построят в поселке Верево. Стоимость проекта может превысить 50 млрд рублей. Перспективы появления в регионе кампусов других вузов пока туманны.
О том, что Санкт-Петербургский государственный университет (СПбГУ) построит новый кампус на участке в Дони-Верево, сообщил сегодня, 30 июня, губернатор Ленобласти Александр Дрозденко на совещании по созданию агрокластера в Гатчинском районе. Речь идет о застройке 134 га земли, которые находятся в собственности региона. "Сейчас это земля общественно-делового назначения. Мы передадим ее федеральным властям под данный проект", - сообщил губернатор.
По его словам, рабочая комиссия, которая выбирает площадку под будущий кампус признала пятно в Верево наиболее перспективным, поскольку там есть и ж/д пути, и рядом Гатчина, где можно будет построить жилье для студентов и преподавателей. "Окончательное решение по площадке правительственная комиссия еще не приняла", - подчеркнул губернатор.
В самом СПбГУ ситуацию не комментируют. А эксперты рынка считают, что предложенный регионом участок в Гатчинском районе – оптимальный для такого проекта. "Во-первых, он довольно большой – там можно реализовать действительно масштабный проект застройки, учтя все нужды вуза. В-вторых, район расположен недалеко от города и обеспечен транспортной инфраструктурой. В-третьих, это предместье. А кампусы во всем мире стараются размещать именно там", - рассуждает исполнительный директор ГК "С.Э.Р." Павел Бережной. "Стоимость кампуса в Ленобласти составит 45-55 млрд рублей. Это дешевле, чем строить его в городе", - добавляет Роман Мирошников из "Ойкумены". 
Университет планирует построить кампус, где будет около 1 млн м2 недвижимости: общежития, научно-исследовательские лаборатории, клиника и закрытые спортивные сооружения. Для этого, по оценке самого вуза, надо 150–200 га земли. СПбГУ рассматривал 15 участков в Петербурге и Ленобласти под проект. В частности, Смольный подобрал вузу участок на намыве Васильевского острова. Но СПбГУ от этого предложения отказался, поскольку пятно оказалось недостаточно большим. Позже Смольный в качестве альтернативы предложил СПбГУ почти 155 га в Кронштадте, северо-восточнее пересечения с ул. Гидростроителей. Но с этой землей тоже пока не все понятно,
поскольку часть ее только предстоит намыть. Еще один вариант, который рассматривали под кампус в черте Петербурга, – территория в городе Пушкине. Однако этот вариант эксперты назвали более проблемным, чем территорию в Ленобласти, поскольку там нет очистных сооружений и много сложностей с транспортной инфраструктурой. 
Идеи создания кампусов в Петербурге время от времени появляются. Но до воплощения в жизнь дело не доходит, поскольку это дорогие и долгие проекты. Несколько лет назад Государственный экономический университет собирался строить кампус в районе станции Горской между Сестрорецком и Петербургом. Здесь на двух площадках (220 га) предполагалось разместить инфраструктуру для обучения и жизни 25 тыс. студентов. Проект оценивался в 96 млрд рублей. Но вуз не нашел инвесторов.
Тот же СПбГУ несколько лет назад хотел разместить кампус на Ново-Адмиралтейском острове. Но территорию под проект так и не освободили. Довольно реалистичным казался и проект образовательного кластера в Кудрово, который обсуждался в Петербурге 3 года назад. Туда хотели переселить студентов Государственногоуниверситета морского и речного флота им. Макарова и Санкт-Петербургского государственного экономического университета – всего 35 тыс. человек. Под проект был зарезервирован участок в 346 га. Общая площадь всех зданий кластера оценивалась в 1,1 млн м2. Но проект не получил необходимых согласований и поддержки на федеральном уровне.
Зато "Инноград ИТМО" на территории города-спутника Южный получил необходимые согласования. Он займет 100 га вдоль Киевского шоссе. Общая стоимость "Иннограда" составит 20-30 млрд рублей. Половину средств университет рассчитывает привлечь из федерального бюджета.

Десятилетия и миллиарды

Агентство строительных новостей
20.06.16  Денис Кожин
http://asninfo.ru/magazines/html-version/703-spb/15834-desyatiletiya-i-milliardy

Как говорят эксперты, на формирование имиджа новой территории, подходящей для строительства элитного жилья, может понадобиться около 20 лет и миллиарды инвестиций. «Затраты на создание нового элитного района заложены в цене на землю. Если цена земли для жилья комфорт-класса составляет 15-18 тыс. рублей за 1 кв. м будущих улучшений, то на элитных участках – от 25 до 40 тыс. рублей за «квадрат». Главные вложения – новые инженерные сети, больше парковочных мест, зеленых насаждений, меньшая плотность застройки», – уверен Павел Бережной, исполнительный директор ГК «С.Э.Р.».
«В любом случае создание нового микрорайона потребует длительного времени. На формирование единственного пока в Северной столице элитного анклава на Крестовском острове ушло полтора десятка лет, и этот процесс завершен еще не до конца. Строительство там продолжается», – добавляет Юлия Ружицкая, региональный директор по реализации недвижимости Группы ЛСР на Северо-Западе. О том, что на формирование элитного имиджа понадобится более 10 лет, говорит и Дмитрий
Крутов, директор по развитию ГК «Доверие»: «При всех ограничениях Петровский остров начал привлекать внимание девелоперов, реализующих проекты в бизнес-классе и элитном сегменте, около 10 лет назад. Однако освоение локации перешло в активную стадию только сейчас, и примерно такой же период следует отвести до этапа, когда остров действительно можно будет отнести к району элитной застройки».
А вот Игорь Оноков, генеральный директор девелоперской компании «Леонтьевский мыс», уверен, что новый район на Петровском острове уже сформирован: «В Петербурге уже появился новый элитный район. Территория Петровского острова и его ближайшего окружения начала формироваться около года назад как элитная. На сегодня там заявлено и уже реализуется несколько проектов высокого класса. Несмотря на то что ранее эта зона являлась индустриальной, она сочетает в себе два важных для потребителя элитного жилья фактора: выход к большой воде (остров врезается в акваторию Финского залива и омывается реками Малой Невой и Малой
Невкой) и виды на зелень Приморского парка Победы, ЦПКиО и Каменного острова. А со стороны реки Ждановки он примыкает к Леонтьевскому мысу, на котором сегодня возводится одноименный элитный жилой комплекс на 399 квартир».Игорь Оноков отмечает, что формирование этой локации как места проживания состоятельных
граждан стало возможным лишь при появлении там нескольких застройщиков и благодаря решению города расконсервировать Петровский остров и дать ему вторую жизнь. «Но это довольно долгая систематическая работа, которая возможна лишь тогда, когда в ней заинтересованы все стороны. Однако на рынке есть случаи коррупционной составляющей. В этой мутной воде тем, кто имеет связи с администрацией, проще ловить рыбу. Порой строительные компании вольны строить, что хотят, а решения в администрации принимаются не во всеуслышание, а в кулуарах. Опасаясь таких прецедентов, город боится совершать какие-то резкие действия и на всякий случай запрещает все, вместо того чтобы сделать прозрачной и понятной процедуру работы», – сетует господин Оноков.
 

Назад в раздел
 

Оставьте свой отзыв
 
 
Текст сообщения*
Защита от автоматических сообщений
 
Спецпредложение
ЖК "Усадьба на Ланском"
 Узнать подробнее »

Проекты в разработке

Ingria Tower

INGRIA TOWER - первый небоскреб в Санкт-Петербурге. Комплекс зданий на пересечении проспектов Энгельса и Северного, на Поклонной горе, состоящий из двух башен общей площадью около 60 тысяч квадратных метров.
Подробнее о проекте «INGRIA TOWER»

Ленинградский квартал

Будущий мультиформатный комплекс «Ленинградский квартал» в Севастополе планируется построить на территории в 7,8 гектар. В состав проекта войдут жилая и коммерческая недвижимость (офисная часть, ритейл, гостиничный комплекс), фитнес-центр с бассейном, а также концертный комплекс и студия звукозаписи.
Подробнее о проекте «Ленинградский квартал»

 

Последние новости

17.08.201717:00
Дизайнер поможет!
09.08.201711:00
Поздравление с Днем строителя
31.07.201712:00
В «Усадьбе на Ланском» идет монтаж инженерных систем
21.06.201712:00
На стройплощадке Усадьбы установлен чиллер
16.06.201712:00
Квартира в Усадьбе с ипотекой под 9,5% годовых
02.06.201712:00
«Усадьба» аккредитована в «СМП Банке»
29.05.201712:00
«Весна Газпрома» продлится до конца лета
18.05.201712:00
Мы участвуем в конкурсе «Доверие потребителя»
Все новости