Высотные ограничения, льготная ипотека, рынок первичного жилья в Петербурге.

Из-за чиновников в Петербурге не работает запрет на высотные отклонения в границах исторических поселений

http://news.nb.dp.ru/a/2016/02/02/Poselenie_s_otklonenijami/

«Деловой Петербург» 03.02.2016 Мария Тирская, Надежда Фёдорова

КГИОП никак не определится, какую часть Петербурга считать историческим поселением. В итоге федеральный запрет на превышение высотных ограничений не коснулся местных девелоперов, и у них есть время, чтобы согласовать высотные отклонения.

Бюрократия чиновников и затягивание сроков разработки документов оказались на руку петербургским бизнесменам. С 2016 года во всей России запрещено согласование любых строительных проектов, не укладывающихся в предельные параметры по высоте на территории исторических поселений. Но в Петербурге этот запрет не работает — чиновники несколько лет не могут согласовать границы исторического поселения.

Отсрочка на год

В конце прошлого года был принят федеральный закон № 459–ФЗ о внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ". Новый закон установил абсолютный запрет на отклонение от предельных параметров, касающихся высоты зданий, предельного количества этажей в домах, которые строятся на территориях исторических поселений. Петербург таким поселением признан, но его границы не установлены.

"Завершение работ по определению границ и предмета охраны исторических поселений на территории Петербурга запланировано на конец 2016 года, — сообщили в КГИОП. — Оценка соблюдения требований по особому градостроительному регулированию, установленных законодательством в отношении исторических поселений, возможна только после утверждения предмета охраны и границ исторического поселения".

В переводе с чиновничьего языка на русский: в КГИОП признают, что требования нового федерального закона в Петербурге не соблюдаются и не будут соблюдаться как минимум до конца этого года. Это на руку строительным компаниям, которые получили еще 10 месяцев на согласование объектов, высотность которых не укладывается в предельные параметры.

Процедура согласования достаточно сложная: после разработки проекта нужно провести общественные слушания в районе, затем документы передаются на рассмотрение комиссии по землепользованию и застройке Петербурга.

Очередь на согласование

Компании нередко хотят строить выше, чем им позволяют регламенты. В КГА сообщили, что в 2015 году было подано 63 заявки на отклонение от предельных параметров по высотности. Из них комиссия по землепользованию и застройке, которая и принимает окончательное решение по заявлениям, успела рассмотреть всего 10 заявок, восемь из них одобрено, и двум заявителям отказано.

Решение вопросов по заявкам откладывалось по причинам, связанным не только с качеством градостроительной документации, например, вопросы возникали к величине уставного капитала, низким налоговым показателям компании, претензии касались и регистрации в офшорах.

Одну подобную заявку одобрили на последнем прошлогоднем заседании комиссии: ООО "Строительная компания" разрешили строить 25–метровый дом на Большом Смоленском пр., 30Д. Сейчас разрешенная высота на участке компании — 18 метров. Еще один пример: ООО "ПКФ "Пирамида–Д" согласовали увеличение до 100 м высоты конгресс–отеля с конференц–залом на 2600 мест на пр. Обуховской Обороны, 120.

Для многих промедление КГИОП — повод ускорить получение разрешительной документации.

Девелоперы активно лоббируют увеличение регламентированной высоты в ходе разработки правил землепользования и застройки (ПЗЗ), которые должны быть приняты в первой половине 2016 года. В комиссию по ПЗЗ на своих территориях обращаются крупные застройщики — ГК "Эталон", "СПб Реновация", "Строительный трест", СК "Дальпитерстрой". Например, ГК "Эталон" подавала заявку на увеличение высотности с 40 до 60 м для реализации своего проекта "Галактика" за бывшим Варшавским вокзалом.

После принятия ПЗЗ разрешенная высота на большей части территории города будет установлена на уровне 40 м, а в историческом центре — еще меньше. В тех районах, которые признают частью исторического поселения, отклоняться от этой высоты будет категорически запрещено. А там, где не будет исторического поселения, застройщики еще смогут побороться.

Виктория Цытрина, директор юридического департамента ГК "Эталон", уверена, что в историческом центре требуется исключить отклонение от предельной высотности. "При этом неразумно распространять границы исторического центра до административных границ Петербурга — тогда все проекты в городе просто будут нерентабельными, учитывая все инициативы города по нагрузкам на инвесторов", — отмечает она. Между тем такой вариант определения границ поселения также возможен.

Споры о границах

Министерство культуры включило Петербург в перечень исторических поселений летом 2010 года. Но четкие границы охраняемого исторического поселения определены не были, а значит, в охраняемую зону попала вся территория города. Это вызвало сложности — градостроительную документацию даже в спальных районах приходилось отправлять на согласование в Москву. В начале 2011 года губернатор Валентина Матвиенко обратилась к федеральным властям с просьбой ограничить границы исторического поселения только историческим центром Петербурга.

У нового губернатора Георгия Полтавченко оказался свой взгляд на этот вопрос. В ноябре 2012 года он объявил, что весь Петербург должен стать историческим поселением федерального значения. Позже в Смольном пришли к менее радикальной идее — граница исторического поселения не может совпадать ни с административной границей, ни с границей исторического центра.

По заданию КГИОП разработали проект, предусматривающий деление территории города на несколько исторических поселений с разным статусом. Исторический центр города хотели признать федеральным поселением и создать несколько региональных: в Колпино, Парголово, Левашово, Осиновой Роще, Зеленогорске, Комарово и Репино. В 2014 году КГИОП направил документ на согласование в Минкультуры РФ. В 2015 году его вернули на доработку.

Границы поселения до сих пор остаются предметом дискуссий, многие градозащитники настаивают на включении в них Петербурга с пригородами.

"Непосредственно влияние запрета на строительный рынок будет во многом зависеть от самих границ исторического поселения. Например, если неожиданно победит экстремальный подход Алексея Ковалева об установлении границ исторического поселения по территории в пределах кольцевой, то окажутся затронутыми абсолютно все застройщики", — прогнозирует партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической компании "Качкин и партнеры" Дмитрий Некрестьянов.

По его словам, если границы утвердят в пределах исторического центра, то этот запрет затронет лишь тех, кто раньше не попал в разработанные зоны охраны, где уже вступил в силу запрет на отклонение от предельных параметров.

Девелоперу важна не возможность отклонения от заданных параметров, а стабильность, учитывая, что процесс согласования градостроительной документации может занять несколько лет. Когда инвестор приступает к реализации проекта, он просчитывает риски, доходность и другие параметры исходя из существующих градостроительных ограничений, в том числе и по высоте застройки. Их изменение в процессе строительства является критичным для экономики всего девелоперского проекта. Что касается нашей компании, мы сейчас не готовим заявки на отклонение от предельных параметров по высотности.

Алексей Гусев

коммерческий директор "Главстроя–СПб"

Называть историческим поселением Петербург в пределах КАД — это неправильно. Для девелоперов определение этих границ, конечно, имеет очень большое значение, потому что этот усредненный показатель высотности 40 м, который будет принят, безусловно, не отражает всех возможностей девелоперов и потребностей покупателей. Важно, чтобы комиссия по отклонениям продолжала работать и объективно все рассматривала. Мы пока с ней не сталкивались, все наши высотные дома попадают в рамки ПЗЗ. Но в дальнейшем, при регламенте 40 м, я уверен, что мы будем обращаться в комиссию. В спальных районах доминанты нужны, это даже украшение города. Нужно подходить гибко.

Игорь Креславский

председатель правления ГК "РосСтройИнвест"

Вопрос с высотностью для Петербурга напоминает мучительные многолетние попытки решения старинной задачи, куда поставить запятую в предложении "превысить нельзя запретить". И ответы на него часто бросаются из одной крайности в другую: превышать — так на несколько сотен метров, запрещать — так сразу чуть не на весь город и насовсем. Устанавливать запрет на превышение высотных параметров на весь город (будь то последние нововведения в ПЗЗ или история с границей территории исторического поселения) нецелесообразно. Любой закон, в конце концов, тоже не идеален и все тонкости прописать и предусмотреть не может в принципе.

Екатерина Игумнова

руководитель департамента развития территорий ООО "Градостроительные решения"

Финская компания Betset Oy продала завод по производству панелей инвесторам из Казахстана

«Деловой Петербург» 11.02.2016 Наталья Ковтун, Ольга Мягченко

http://www.dp.ru/a/2016/02/10/Evro_menjajut_na_tenge/

Европейских инвесторов в Петербурге постепенно сменяют компании из стран Таможенного союза. Финская компания Betset Oy продала завод по производству панелей инвесторам из Казахстана.

У петербургского завода Betset, производящего железобетонные панели для строительства зданий, сменился собственник. По данным "ДП", предприятие у финской компании Betset Oy выкупил пул инвесторов из Казахстана. Сумма сделки оценивается в 1 млрд рублей. Новые хозяева предприятия собираются строить жилье на рынке Петербурга, поставлять панели на экспорт в страны Северной Европы и в течение года построят два панельных завода по финской технологии в Казахстане. Участники рынка отмечают, что инвесторы из стран Таможенного союза активно замещают на рынке Петербурга европейский бизнес, развитие которого подкосили экономический кризис и охлаждение политических отношений с Россией.

Был финский, стал казахский

Как рассказал "ДП" гендиректор завода Betset Юсси Урпола, сделка по покупке предприятия закрыта 2 недели назад, ее сумма не разглашается. По оценке участников рынка, завод обошелся новому собственнику в 1 млрд рублей.

Предприятие проектной мощностью 0,5 млн м2 жилья (10 тыс. квартир) в год было построено с нуля и запущено в 2012 года. Предполагалось, что оно станет основным поставщиком ЖБИ–панелей для скандинавских компаний, работающих на рынке Петербурга, в том числе таких крупных застройщиков жилья, как "ЮИТ Санкт–Петербург", "Лемминкяйнен" и NCC.

На полную мощность завод вышел в конце 2014 года (сейчас из–за кризиса он загружен лишь на 20%). По данным отчетности предприятия в СПАРК, выручка в 2014 году составила 784 млн рублей (без НДС), а чистый убыток из–за девальвации рубля и переоценки валютных пассивов — 175 млн рублей.

"В кризис строительный рынок Петербурга просел в 2 раза. Заказы от застройщиков сократились пропорционально", — говорит Юсси Урпола. Снижение объемов производства и непонятные перспективы бизнеса в России, по его словам, стали основными причинами, побудившими финских собственников продать актив.

"Вырученные средства Betset Oy направит на развитие основного бизнеса в Финляндии", — подчеркнул собеседник "ДП". В Betset Oy сделку не комментируют, однако информация о ней размещена на сайте компании.

Панели на экспорт

Переговоры о продаже завода шли последние полгода. Имена новых собственников не раскрываются, известно лишь, что это пул физлиц из Казахстана. "Предприятие купила группа бизнесменов, работающих в основном в Казахстане. Они занимаются строительством и инвестируют в недвижимость, но в России на этом рынке пока не работали", — сообщил источник, знакомый с ситуацией.

Связаться с покупателями не удалось. Юсси Урпола от комментариев отказался.

Менять менеджмент завода новые хозяева не будут. "В руководстве два финна и два эстонца. Все продлили контракты", — сообщил Юсси Урпола. Но в I квартале 2016 года предприятие ждет ребрендинг — переименование в "ФиннПанель".

"Нам поставлена задача удержать нынешних клиентов и привлечь новых. Мы начали поставлять панели для частных клиентов, которые строят коттеджи и таунхаусы. Кроме того, часть продукции собственник планирует использовать для собственных нужд. Сейчас он ищет участок под первый жилищный проект высокого класса в Петербурге и дальше будет развивать девелопмент в регионе с оглядкой на рыночную ситуацию", — говорит Юсси Урпола.

Эту информацию подтвердил один из местных девелоперов, с которым уже консультировались в вопросах поиска земли для нового игрока.

Кроме того, завод Betset начал поставки своей продукции на экспорт — в страны Скандинавии. Это первый случай в отрасли.

"В Швеции на панельные заводы стоят очереди из строителей на год вперед. А у нас свободные мощности. Причем из–за девальвации рубля цена на российскую продукцию стала конкурентной в Европе — даже с учетом затрат на перевозку панелей паромом или автомобилями", — говорит Юсси Урпола. Он сообщил, что Betset уже выполнил три контракта в Финляндии. "Долю экспорта в объеме производства мы планируем довести до 30%", — сообщил он.

Казахские собственники также планируют в течение года построить два аналогичных завода по производству полносборных ЖБИ в Казахстане: в Астане и Алма–Ате.

"Бизнесмены купили не только завод, но и финскую технологию создания таких предприятий. Они будут ее тиражировать. Потребность в современных ЖБИ в Казахстане высока: там до сих пор применяются панельные технологии времен СССР, так что наши заводы станут первыми современными производствами в стране", — заключил Юсси Урпола.

Инвестиции в развитие производств он не назвал, но уточнил, что только европейское оборудование для одного завода стоит 10 млн евро.

Попасть в передел

Емкость регионального рынка полносборных ЖБИ оценивается в 20–25 млрд рублей в год. Доля панельных домов в общем объеме новостроек Петербурга — около 20% (для сравнения: в Финляндии — 90%).

"Сегмент перспективный. В этом году его ждет спад всего на 3–5% при общем провале стройматериалов 20–30%", — говорят в консалтинговой компании "Решение".

Однако рынок ждет передел. "На фоне падающего спроса заводы загружены незначительно. У многих застройщиков есть свои ДСК (см. инфографику). Конкуренция обострилась до предела, и новичкам будет нелегко", — считает один из игроков рынка.

Все мы родом из СССР

Инвесторы из Казахстана не первый год работают в Петербурге. Строит дома казахская компания "Базис СПб", работает парк аттракционов Happylon казахской "Агат Групп", есть общие проекты с местными девелоперами у Народного сбербанка Казахстана. Кроме того, инвесторы, заработавшие капиталы в энергетике Казахстана, участвовали в строительстве ТРК "Галерея" и редевелопменте территории завода "Петмол".

Товарооборот Петербурга с Казахстаном, несмотря на общий экономический спад, стабилен, за 9 месяцев 2015 года он составил 17,5 млрд рублей.

"Развитию контактов способствуют общее экономическое пространство, общий язык и близкий менталитет: все мы родом из СССР", — рассуждает Павел Бережной из ГК "С.Э.Р.".

Эксперты говорят, что инвесторы из стран Таможенного союза постепенно замещают в Петербурге европейский бизнес, который из–за кризиса и политики снижает активность. Так, финская "ЮИТ Санкт–Петербург" за прошлый год не купила в городе ни одного нового пятна под застройку. А компания "Лемминкяйнен" сильно сократила штат и свои планы по строительству жилья в России.

"Не все проекты европейцев в РФ были удачными. А падение курса рубля еще снизило доходность проектов, привязанных к евро. Кроме того, инвесторы находятся под давлением негативного общественного мнения о России в своих странах, да и стадное чувство им не чуждо", — заявил "ДП" представитель иностранной компании.

Хотя тенге испытывает не самые лучшие времена, Казахстан продолжает развиваться и ищет новые рынки. В этой стране пройдет международная выставка "Экспо–2017", через Казахстан будет проложен китайский проект "Новый шелковый путь". Возможно, казахских предпринимателей Петербург интересует как место ведения бизнеса. Кроме того, финский завод может быть интересен им с точки зрения импорта технологий. Не важно, какой инвестор приходит в Петербург, из Европы или из Азии, главное — он приходит. ЕврАзЭС для того и создавался, чтобы в рамках единого экономического пространства вести бизнес.

Юрий Саулиди

председатель совета директоров группы "Адмирал"

Бизнесменов из Казахстана на рынке СПб не так много. В строительстве могу вспомнить только компанию "Базис СПб", которая строит дома. Она вышла в Петербург еще до кризиса 2008 года, достойно его пережила. Там всегда подчеркивают свое происхождение. А другие фирмы, которые связывают с Казахстаном, на самом деле принадлежат людям разных национальностей, которые просто в Казахстане родились, но ведут бизнес и живут в России и даже Европе. Персонал таких фирм обычно отлично говорит по–русски, что облегчает деловые контакты.

Марк Лернер

гендиректор компании "Петрополь"

Завод Betset — один из самых современных. Его достоинство и одновременно недостаток — узкая специализация на одно– и многослойных стеновых панелях. Технология строительства с их использованием перспективна, но пока она у нас недостаточно распространена, девелоперы только присматриваются. Кроме того, узкий сегмент рынка не позволяет зарабатывать на прочих видах изделий, особенно когда снижаются общие объемы строительства. Стратегическое партнерство с какой–либо подрядной организацией, инжиниринговой компанией помогло бы заводу продвигать строительство зданий с применением фасадных и внутренних панелей.

Александр Батушанский

управляющий партнер консалтинговой группы "Решение"

Александр Лелин вернулся в строительный сектор, чтобы перейти в "Главстрой СПб"

«Деловой Петербург» 16.02.2016 Наталья Ковтун

http://news.nb.dp.ru/a/2016/02/16/Aleksandr_Lelin_v_Glavst/

Экс-гендиректор одной из крупнейших строительных компаний Петербурга "Ленстройтрест" Александр Лелин, исчезнув с горизонта минувшей осенью, неожиданно вернулся — чтобы трудоустроиться к конкурентам. Он становится заместителем гендиректора в "Главстрой СПб", но уже летом, скорее всего, возглавит компанию. В кризис ротация руководителей увеличивается в 2 раза, говорят эксперты.

Как стало известно "ДП", Александр Лелин, который полгода назад после конфликта с собственником бизнеса Дмитрием Игнатьевым покинул пост гендиректора компании "Ленстройтрест", входящей в холдинг "Ленстройматериалы", получил работу в "Главстрое СПб". Сегодня в 17:00 состоится его представление коллективу компании в качестве первого заместителя гендиректора.

Сам Александр Лелин эту информацию подтвердил. По его словам, в новой должности он будет отвечать за деятельность генподрядной компании, реализацию текущих проектов, продажи жилья, а также создание в структуре компании проектного офиса.

Но, по данным "ДП", на посту зама Александр Лелин не задержится. "Уже этим летом нынешний гендиектор "Главстроя СПб" Андрей Васильев передаст Александру Лелину все дела компании в Петербурге и кресло генерального директора", — сообщил собеседник "ДП" на рынке. По его словам, Андрея Васильева, который стал гендиректором "Главстроя СПб" минувшей осенью, не устроил режим работы на две столицы (кроме поста гендиректора "Главстроя СПб", он также занимает должность управляющего директора по недвижимости компании "Базовый элемент"). "Это физически очень тяжело", — пояснил собеседник "ДП".

В пресс-службе "Главстроя СПб" заявили, что речи об уходе Андрея Васильеа с поста гендиректора компании не идет. Но очевидно, что текущие проблемы и проекты "Главстроя СПб" требуют постоянного присутствия и знания подводных течений местного рынка. "Главстрой СПб", входящий в ГК "Базовый элемент" Олега Дерипаски, занимается комплексным развитием территорий Петербурга с 2006 года. В земельном банке компании — более 700 га. Общая площадь жилья, планируемого к постройке, — около 5 млн м2. Объем инвестиций в заявленные проекты — более 250 млрд рублей. Доля рынка, занимаемая "Главстроем СПб" в Петербурге, оценивается в 10%.

По итогам 2015 года спад продаж "Главстроя СПб" составил 30%. И, хотя полученные компанией результаты оказались в тренде рынка (спад продаж у ведущих застройщиков Петербурга по итогам прошлого года составил 25-50%), московское руководство "Базэла" они, видимо, не устроили. Кроме того, у "Главстроя СПб" в прошлом году возникли проблемы с проектами "Северная долина" и "Юнтолово". Девелопер судится с КИО за изменение договоров аренды участков, приобретенных для создания этих жилых массивов. Дело до сих пор не закрыто. А на днях стало известно, что Смольный продлил "Главстрою СПб" договор аренды корпусов в Апраксином Дворе до 2020 года. Так что новому руководителю компании придется разбираться и с накопившимися имущественными проблемами в старом торговом квартале.

«Думаю, кадровое решение принято по совокупности накопившихся проблем. Очень важно, особенно в кризис, кто стоит у руля. Не даром, многие собственники бизнеса в такие переходные периоды берут бразды правления в свои руки», — говорит один из участников рынка.

"Александр Лелин — хорошее приобретение для «Главстроя СПб». Для развития бизнеса нужен человек с хорошим знанием местного рынка. Уверен, что с приходом нового руководителя в компании начнется движение — не только в плане буизнеса, но и в плане участия в общественной жизни. Надеюсь, что Александр Лелин сможет убедить московское руководство активней участвовать в работе нашего объединения. Это будет полезно и для самой компании, и для города вообще. Лично я на это рассчитываю", — говорит гендиректор Объединения строителей СПб Алексей Белоусов.

"Александр Лелин хорошо знает местный рынок. У него есть и вес в строительном сообществе, и авторитет, и связи. Уверена, что он может принести большую пользу бизнесу "Главстроя СПб", — говорит Екатерина Запорожченко из УК Docklands.

"Я не сомневался, что Александр Лелин быстро трудоустроится. Такие профессионалы не остаются без работы долго. Но забавно, что он теперь будет конкурировать на рынке с бывшим работодателем. Ведь сегменты, в которых строят "Ленстройтрест" и "Главстрой СПб", нацелены на одну аудиторию. Посмотрим, чем эта борьба за клиента обернется", — отмечает Павел Бережной из ГК "С.Э.Р.".

Напомним, что Александр Лелин работал в объединении "Ленстройтрест" последние 19 лет: сначала руководителем ЗАО "Ленстройкомплектация", а последние 15 лет — бессменным гендиректором девелоперской компании "Ленстройтрест".

Уходя в отставку минувшей осенью, он заявлял, что уходит "в свободное плавание, а не в другую компанию". Причины отставки топ–менеджер не комментировал. Но источники, знакомые с ситуацией, объяснили, что у Александра Лелина возникли разногласия с собственником "ПО "Ленстройматериалы" Дмитрием Игнатьевым. "Они разошлись во взглядах на дальнейшее развитие девелоперского бизнеса. Ситуацию усугубил экономический кризис", — сообщил один из источников "ДП". Другой осведомленный источник "ДП" рассказал, что Дмитрий Игнатьев 1,5 года назад выпал из делового поля по состоянию здоровья. "Все дела он передал Лелину. А когда вернулся к активному управлению бизнесом этой весной, остался неудовлетворен тем, как велись дела в его отсутствие. С этого и началась размолвка", — рассказал он. Действительно, именно весной 2015 года Александра Лелина повысили с позиции гендиректора до председателя совета директоров "Ленстройтреста". Но очевидно, что повышение было фикцией — чтобы не тревожить рынок. Отношения между руководителями компании на тот момент уже накалились, и последовавшее расставание стало логичным завершением конфликта.

Эксперты отмечают, что в кризис число увольнений руководителей компаний и масштабных кадровых перестановок увеличивается. По данным Высшей школы экономики (ВШЭ), в кризис 2008 года общий уровень смены руководителей российских компаний вырос на 50%. За последний год только в строительной отрасли Петербурга произошло несколько громких отставок. Самой большой неожиданностью для рынка стала отставка Александра Вахмистрова с поста гендиректора "Группы ЛСР". Он уступил бразды оперативного управления основателю бизнеса Андрею Молчанову и стал его заместителем. Собственники "Старт–Девелопмента" заменили гендиректора Андрея Назарова на Сергея Хромова. Отставленный менеджер также остался в компании. А летом 2014 года "СПб Реновацию" вместо совладельца Артура Маркаряна возглавил Игорь Евтушевский.

Сколько потеряет петербургский рынок первичного жилья без льготной ипотеки

«Деловой Петербург» 19.02.2016 Артемий Анин

http://news.nb.dp.ru/a/2016/02/18/Ipoteka_podrastet_do_tril/ 

Федеральные власти решили продлить программу субсидирования ипотечной ставки до конца 2016 года. Объем кредитов, по прогнозу, вырастет на 30%, до 1 трлн рублей. Без этой меры рынок Петербурга потерял бы 60 млрд рублей.

Министерство финансов РФ внесло в правительство проект продления программы льготной ипотеки до конца 2016 года. Объем ипотечных кредитов может увеличиться с 700 млрд до 1 трлн рублей. Субсидию по кредитам, которые начнут выдавать с 1 марта, могут снизить с нынешних 2,5 до 1,5% годовых. Но максимальная ставка по льготной ипотеке в 2016 году останется на уровне 12%.

Окончательное решение по государственной поддержке ипотеки правительство примет до 29 февраля. Застройщики говорят, что без этой меры объемы продаж жилья сократятся на 30%. Для рынка Петербурга это эквивалентно потере 60 млрд рублей только в 2016 году.

Денег у народа нет

В прошлом году сделки с использованием ипотечных кредитов, по данным застройщиков, составляли от 30 до 80% (в зависимости от объекта) в общем объеме продаж. Из–за кризиса в Петербурге было продано на 50% меньше нового жилья, чем годом ранее. Но, по мнению экспертов, падение могло быть гораздо глубже, если бы не государственная программа по субсидированию ипотечной ставки на новостройки.

"Благодаря этой мере ставки удалось удержать на уровне 10–12%, а не 17% годовых, как обсуждалось до этого", — говорит исполнительный директор компании "Ойкумена" Роман Мирошников.

"Платежеспособность населения упала. Накопления потрачены еще в прошлом году. Так что без ипотеки не обойтись. Без нее застройщикам придется поднимать цены, что усугубит и без того серьезный спад спроса на рынке недвижимости", — говорит директор по продажам УК Docklands Екатерина Запорожченко.

"Мы опрашивали клиентов. Оказалось, что многие из них задумались о покупке жилья только после введения программы господдержки. Среди нынешних потенциальных покупателей таких тоже немало", — рассказывает директор по развитию "Л1" Надежда Калашникова.

Сценарий в миноре

Если программу государственного субсидирования ипотеки не продлят, банки, скорее всего, поднимут ставки. А это приведет к падению ипотечного спроса в 4–5 раз, говорят эксперты "ДП".

По их словам, в этом случае ситуация будет развиваться по сценарию зимы прошлого года, когда продажи с привлечением ипотеки упали почти до нуля.

"Единичные сделки были, но сейчас тех людей, которые вписались в ипотеку под 18% годовых, искренне жаль. Не уверена, что им разрешили перекредитоваться", — говорит Марина Агеева из УК "Теорема".

"Если государство откажется от продления программы и не предложит достойной альтернативы, продажи строящихся квартир могут упасть на 30–40%. А поскольку в прошлом году при господдержке в Петербурге было продано более 3 млн м2 жилья, то легко подсчитать потенциальные потери рынка. Это 1 млн м2 жилья, или 60–90 млрд рублей в денежном выражении", — говорит исполнительный директор ГК "С.Э.Р." Павел Бережной.

Только без паники

Но панических настроений в среде строителей нет.

"Даже возврат ипотечных ставок на уровень 13–14% годовых ничего глобально не изменит. Два–три года назад рынок жил с такими ставками. И развивался. В конце концов, люди могут брать ипотеку на максимальный срок — до 20 лет, а гасить в 2 раза быстрее, экономя на процентах", — отмечает вице–президент по продажам холдинга Setl Group Наталья Луговская.

"Банки тоже не заинтересованы в остановке ипотечной машины. Они не будут задирать проценты. Гораздо важнее, чтобы новые правила не увеличили размер первого взноса. Сейчас он составляет 20%. Если будет более 30%, возникнут проблемы", — заключила Марина Агеева.

Программа госсубсидирования ипотеки — практически единственная ощутимая мера господдержки для всей строительной отрасли. В нашей компании доля ипотечных сделок достигает 40%. Без нее продажи застройщиков будут снижаться. В совокупности с ростом себестоимости строительства и общей макроэкономической ситуацией это осложнит работу всей отрасли в целом. Конечно, 11% — это ставка, которая работает. Но оптимально было бы снизить ставку до 9–8%, что потребует дополнительной поддержки.

Игорь Креславски председатель правления "РосСтройИнвеста"

Дефолтные залоги на 25% увеличили предложение на рынке стрит-ретейла

«Деловой Петербург» 20.02.2016 Наталья Ковтун

http://www.dp.ru/a/2016/02/20/Vstrojki_manjat_investorov/

Предложение встроенных коммерческих помещений за год выросло на 25%, в том числе за счет дефолтных залоговых активов. Инвесторы оживились, многие покупают объекты стрит-ретейла вскладчину. Особым спросом пользуются помещения с арендатором.

Всех инвесторов в стрит-ретейл Петербурга условно можно разделить на две группы. Первая — малый и средний бизнес, который до кризиса активно выкупал занимаемые помещения. "Эта группа, так же как инвесторы в жилищном строительстве, в кризис практически иссякла. У людей нет денег на такие сделки, хотя цена вопроса зачастую не превышает 10 млн рублей", — говорит эксперт рынка коммерческой недвижимости Людмила Рева. По данным Colliers International в СПб, не более 30% покупателей приобретают помещения для собственного использования.

Вторая группа инвесторов — люди с деньгами, нацеленные на получение стабильного дохода от эксплуатации встроек. Как правило, их интересуют помещения с долгосрочным договором аренды (особенно популярен продуктовый ретейл) стоимостью более 40 млн рублей на оживленных магистралях в спальных районах города.

"В начале кризиса предложение таких объектов в Петербурге резко сократилось. Собственники перестали выставлять их на продажу — затаились до прояснения рыночной ситуации. Поэтому инвесторы начали покупать встройки за КАДом (на этот район в прошлом году, по данным "Петербургской недвижимости", пришлось 39% от общего объема спроса на жилье в Петербурге и пригородах и 80% от общего ввода нового жилья в Ленобласти. — dp.ru). Но за последний год предложение встроенных помещений в целом по городу выросло на 20-25%. Спрос на встройки возвращается в города", — делится наблюдениями Людмила Рева.

"Среди потенциальных покупателей много московских и региональных инвесторов", — говорит руководитель департамента street retail компании Colliers International в СПб Ольга Аткачис.

Передел в торговле

То, что происходит в сегменте, эксперты характеризуют как передел рынка. Одни собственники встроек расстаются с ними после изменения налога по новому кадастру (по некоторым объектам налог вырос в разы). Других не устраивают арендные ставки, которые за год снизились, по данным Colliers International в СПб, на 5-30% в зависимости от локации и ликвидности помещений. Третьи владельцы и вовсе из-за проблем в бизнесе потеряли залоговые активы, и сейчас такие помещения выставляют на продажу банки. Кроме того, те же банки активно распродают свои бывшие офисы в рамках программ оптимизации. Только сегодня Сбербанк России выставил на торги через Российский аукционный дом (РАД) девять нежилых помещений общей стартовой ценой более 40 млн рублей.

"За год предложение встроек, которые продают банки (как собственных, так и залоговых) в Петербурге выросло в среднем на 25-30%. Примерно так же увеличилось число заключенных сделок. Также мы наблюдаем рост предложения помещений от частных лиц — на 20% за год", — говорит начальник департамента по работе с проблемными банковскими активами РАД Ольга Желудкова.

Цена встроек, по данным экспертов, колеблется от 90 тыс. до 140 тыс. рублей за 1 м2. "Обычно цена встроек на начальном этапе торга завышена на 20-30%. Но за время экспозиции продавцы снижают цены до актуального уровня", — говорит Ольга Аткачис. Поскольку с ликвидностью у народа проблемы, многие инвесторы объединяются в команды для выкупа таких активов и их совместной дальнейшей эксплуатации. "Да, это тренд. Сделок вскладчину — через фонды — все больше", — подтверждает Людмила Рева. "Я тоже это вижу. Иногда и фонды не создаются, а просто объединяются единомышленники. Таких историй на рынке много", — подтверждает исполнительный директор ГК "С.Э.Р." Павел Бережной.

Лучше с продуктовым магазином

Изменилась и экономика такого бизнеса. "Средняя окупаемость инвестиций по сделкам, что сейчас заключаются в стрит-ретейле города, составляет 5-7 лет при доходности в 13-14%. До кризиса инвесторы спокойно соглашались на окупаемость в 10 лет при доходности в 10%. Сейчас они стремятся быстрее вернуть вложения", — констатирует Людмила Рева. "Спросом пользуются помещения с долгосрочным договором аренды и ежегодной индексацией ставки в пределах 4-6%", — добавляет Ольга Желудкова из РАД.

"Для сохранения действующих арендаторов многие собственники фиксируют ставки аренды на год и более", — говорит Ольга Аткачис. "Доходность бизнеса зависит от района. Встроенные помещения в Шушарах приносят 11-12% в год, а встройки в районе "золотого треугольника" — в среднем 6-7% в год", — говорит руководитель отдела коммерческой недвижимости Knight Frank Saint-Petersburg Марина Пузанова.

"Если смотреть на статистику наших продаж, больше всего (до 50% от общего объема) сделок приходится на встройки площадью 50-100 м2, которые подходят для аптек, булочных, небольших продовольственных магазинов у дома и кофеен. Около 20% продаж — это помещения до 50 м2, 10% — встройки по 200-250 м2. А сделки по помещениям в 400-500 м2, которые подходят для крупных супермаркетов, — редкость", — говорит генеральный директор ООО "ЦРП "Петербургская Недвижимость" Олег Пашин.

"У нас в продаже находится около 50 коммерческих помещений. Наибольшим спросом пользуются площади от 100 до 350 м2", — сообщил коммерческий директор ООО "Главстрой-СПб" Алексей Гусев.

"Среди выставленных на продажу площадок превалируют помещения с арендатором в виде продуктового магазина. С одной стороны, это вызвано активным развитием продуктовых ретейлеров. С другой — эти арендаторы готовы платить хорошую ставку аренды, что делает привлекательными показатели окупаемости таких проектов. Инвесторы с бюджетом от 25 млн рублей могут рассчитывать на интересные предложения на этом рынке", — добавляет руководитель направления стрит-ретейла компании JLL в Санкт-Петербурге Анна Лапченко.

Инвестор, да те тот

Некоторые эксперты полагают, что встроенные коммерческие помещения могут стать альтернативой почти сошедшим на нет инвестиционным покупкам квартир.

"Отчасти встройки стали альтернативой жилью для сохранения денег физлицами в кризис. Но для небольшого количества покупателей. Поскольку такие помещения больше, а значит, дороже квартир. Мы традиционно продаем коммерческие помещения без арендаторов. Но у нас такие продажи растут медленнее, чем продажи жилья", — говорит  директор по маркетингу и продажам компании "ЮИТ Санкт-Петербург" Максим Соболев. 

"Безусловно, это альтернатива. Но по нашим продажам встроенных помещений какого-то резкого всплеска спроса на встройки в этом году мы не видим", — сообщили в  компании Setl City.

"Средняя стоимость встроенных коммерческих помещений как минимум в 2 раза выше, чем цена квартиры экономкласса. Кроме того, ставки аренды на коммерческие помещения сегодня не растут. А расходы на эксплуатацию и налоги увеличиваются", — поясняет происходящее вице-президент NAI Becar Илья Андреев.

А по мнению Марины Пузановой, встройка не может стать альтернативой инвестициям в жилье. "Это совершенно другой пул инвесторов. Если квартиру для сдачи в аренду можно купить в пределах 3 млн рублей, то минимальная сумма для встройки — 10 млн рублей", — поясняет она.

"Встройка встройке рознь. Если раньше у арендаторов были востребованы любые встроенные помещения, и они улетали как горячие пирожки, то сейчас инвестиции окупаются гораздо сложнее. Главная проблема — снижение потока покупателей в магазинах у дома. Многие их бывшие посетители теперь предпочитают ездить за продуктами в сетевые магазины — там дешевле", — говорит директор по продажам УК Docklands Екатерина Запорожченко. А во многих проектах комплексного освоения территорий, по ее словам, возникло избыточное предложение встроек. "Как итог — аренда снижается или площади простаивают", — поясняет она.

Ключевыми тенденциями этого года на петербургском рынке стрит-ретейла, по мнению экспертов, станут стагнация ставок аренды и сближение позиций продавца и покупателя встроенных помещений по цене.

Выбрать правильную тональность

Приложение к газете «Коммерсант» 25.02.2016 Валерий Грибанов

http://kommersant.ru/doc/2922935 

В последнее время социальные сети наполнили так называемые "вирусные видеоролики", в которых строительные компании пытаются продвигать свое жилье. Нередко подобная реклама носит эпатирующий характер. В среде экспертов нет единого мнения о том, насколько подобная маркетинговая стратегия "на грани фола" помогает продавать строящееся жилье.

В условиях снижения покупательной активности застройщики вынуждены использовать все больше маркетинговых, рекламных и других нестандартных ходов для привлечения внимания клиентов. Рекламы строящихся объектов стало заметно больше: много предложений на интернет-ресурсах, в массовой печатной прессе и, конечно же, в метрополитене, где информация об объектах строительства доминирует.

Новые возможности

Алексей Перлин, генеральный директор ГК "СМУ-6 Инвест", полагает, что интернет открывает новые способы продвижения: "В интернете сейчас появилось много интересных опций и новых технологий. Например, big data. Благодаря этой технологии можно таргетировать целевую аудиторию, для которой, скажем, будет демонстрироваться рекламный ролик застройщика. Big data — это не реклама, а пласт информации, данные о людях, которые можно использовать для проведения рекламной кампании. Big data собирает ваши предпочтения и предлагает рекламу того продукта, который может быть вам интересен. К примеру, вы любите путешествовать, чаще всего бываете в Милане, интересуетесь шопингом и высокой модой... Эта технология замечает все ваши пристрастия, увлечения, амбиции и интересы, анализирует, систематизирует и предлагает с помощью рекламных баннеров или роликов именно тот продукт, который может вас заинтересовать".

Игорь Оноков, генеральный директор девелоперской компании "Леонтьевский мыс", рассказывает: "Из нетрадиционных инструментов продвижения мы одни из первых на рынке недвижимости создали мобильное приложения для iPhone. Оно сделано не только для потенциального покупателя, который только знакомится с проектом ЖК "Леонтьевский мыс", но и для поддержания лояльности уже существующих клиентов и их своевременного информирования о ходе строительства дома и последних новостях".

Ирина Зеренкова, директор по маркетингу и продажам EKE, полагает, что при растущей конкуренции на первичном рынке девелоперы предпочитают использовать каналы коммуникации, позволяющие получить обратную связь, например, специальные сервисы на сайте, шоу-румы, консультационные центры на объекте, колл-центры. "При использовании нескольких каналов продвижения необходимо придерживаться единой маркетинговой концепции жилого проекта. Только в этом случае работа по нескольким направлениям позволит добиться нужного результата: сформировать в сознании потенциальных покупателей единый целостный имидж объекта", — считает госпожа Зеренкова.

Пересекающиеся клиенты

В числе других нестандартных инструментов продвижения можно отметить кросс-промоушн с непрофильными для девелоперов компаниями. "Например, аудитория посетителей продуктовых магазинов премиум-класса — это, как ни удивительно, и наш клиент. Можно договориться с руководством одного магазина или всей сети о проведении партнерской программы, когда покупатели на кассе в магазине будут получать вместе с чеком рекламный буклет или флаер нашего объекта. Такой способ тоже работает", — полагает господин Перлин.

"Есть попытки продвижения строящихся объектов и с помощью мобильных технологий. Так, в январе пользователи одного из популярных мессенджеров были атакованы предложением от одного строящегося ЖК вступить в его группу пользователей данного приложения. И пока пользователь "насильно" не ознакомился с информацией о скидках по этому объекту, его "заспамили" приглашением вступить в эту группу", — приводит пример директор по маркетингу ООО "H+H" Майя Афанасьева.

В соцсети

Эксперты говорят, что общую тенденцию можно выразить агрессивным вторжением рекламы в социальное пространство. Цель, казалось бы, достигнута: реклама активно расходится по сети, тиражируется, обсуждается. "Однако при создании провокационной рекламы нужно быть аккуратным, не стоит переходить грань — иначе последствия могут иметь отрицательный характер, оттолкнув потребителя", — предостерегает господин Вересов.

Начальник отдела маркетинга ЗАО "БФА-Девелопмент" Яна Булмистре, впрочем, считает, что оригинальных способов продвижения жилых комплексов и жилых кварталов не так много: "Это связано прежде всего с тем, что выбор и покупка квартиры — процесс кропотливый, и если потенциальный покупатель, например, решил приобрести квартиру в определенном районе города, то никакая рекламная кампания жилого комплекса, расположенного в другой части мегаполиса, не заставит его изменить свое решение".

За последние годы оригинальных рекламных ходов в сфере недвижимости, обративших на себя внимание, было мало. "Запомнились припаркованный на балконе одной из элитных новостроек автомобиль Maserati, а также аренда кошки на новоселье", — перечисляет госпожа Булмистре.

"Настоящим трендом стала сегодня тизерная реклама. Сначала появляются рекламные щиты с интригующими картинками или сообщениями без адреса и телефона, а позже — интрига раскрывается в рекламном макете нового объекта", — рассказывает господин Перлин.

Креативный контент

В наружной рекламе недвижимости зачастую контент создается, опираясь на примитивные эмоции потребителя, полагает Андрей Вересов, директор агентства "Метры". Одна из главных идей — создать провокационный слоган и дополнить его не менее провокационным изображением. Идея проста — заставить потребителя запомнить рекламу с помощью ассоциативного мышления. "Яркий пример сегодняшнего дня — создание рекламы, основанной на песне "Экспонат" Сергея Шнурова. Уже сейчас можно найти множество примеров применения аудиозаписи, видеоклипа, содержания песни в рекламных и маркетинговых акциях многих компаний, в том числе и строительных", — рассуждает господин Вересов.

Раиса Манаширова, коммерческий директор SDI Group, девелопера проекта ЖК "Аккорд. Smart-квартал", приводит пример такой идущей в ногу со временем компании: "Характерной чертой в продвижении ГК "Мортон" является то, что ее кампании постоянно находятся "в тренде", они грамотно используют многие "громкие" события, новости, тенденции в своей рекламе, тем самым привлекая к себе внимание потребителей и увеличивая лояльность. В качестве примера можно привести две кампании: "две сумки DG = одна квартира в "Мортон"" и "два лабутена = 1 кв. м жилья в "Мортон""".

Андрей Вересов рассуждает: "Кризис сыграл свою роль в сфере маркетинга недвижимости. Раньше застройщики использовали в рекламе животных и детей, а сегодня стремятся создать креативный контент, содержание которого зачастую находится на грани дозволенного. Одним из катализаторов такой реакции рынка послужило резкое понижение спроса. Рекламные ролики в интернете сами стали настоящим вирусом, переходящим от одной компании к другой, при этом данная тенденция зафиксирована не только в двух столицах, но и в регионах. Контент роликов напрямую взаимосвязан с бюджетом компаний. Бюджет одних позволяет привлечь для съемки представителей российского шоу-бизнеса — кризис сказался и на "звездах", другие справляются собственными силами, порой снимая в сюжетах собственных сотрудников или создавая контент, основанный на сексуальном восприятии".

Вирус не всегда полезен

Несмотря на то, что за последние несколько лет вирусная реклама превратилась в популярный способ общения с интернет-аудиторией, она подходит не для всякого продукта. В частности, на рынке недвижимости, где решение о покупке принимается не спонтанно, вирус малоэффективен. "Он скорее привлекает молодежную аудиторию, если нужно представить новый продукт или улучшить узнаваемость старого. Кроме того, успех вируса до сих пор остается делом случая", — полагает Денис Лола, директор по маркетингу ГК "Пионер", направление "Санкт-Петербург".

Анна Сабинина, директор департамента маркетинга и PR компании Colliers International в Санкт-Петербурге, дает такую оценку эффективности вирусного ролика: "Хочется вспомнить слова классика рекламы Дэвида Огилви: "Хорошая реклама — это когда обсуждают товар. Плохая реклама — это когда обсуждают рекламу". Судить об эффективности той или иной идеи или способа продвижения можно, лишь видя перед глазами графики обращений в отдел продаж. Если увеличения объема продаж после вирусного ролика или другой активности не происходит, это повод задуматься о том, попал ли ролик в целевую аудиторию, вызвал ли желание узнать подробнее о вашей компании, зайти на сайт, узнать о конкретных продуктах, решить свои проблемы. Возможно, это не увеличит продажи сразу, но когда потребность появится, ваш потребитель вспомнит: "А я вот знаю, что эта компания не экономит на материалах", "А у этой компании лучше сервис, а эта все дома сдает вовремя". Конечно, все хочется делать в комплексе: одними методами продвигать преимущества, другими — развлекать. Тем более что для этого есть и YouTube, и соцсети. Но сегодня очень часто давят исключительно на эмоции, а не на рациональные потребности, и иногда явно пережимают".

"Вирусное видео — интересный, но рискованный шаг для продвижения. Да, достигается узнавание объекта, компании, но не факт, что это приведет к тому, что у покупателей появляется стимул для приобретения жилья. В своем проекте "Усадьба в Ланском" мы продвигаем его более традиционными методами: реклама на объекте, наружная реклама, макеты в торговых комплексах. Плюс к этому провели точечное продвижение для топ-менеджеров компаний, офисы которых расположены поблизости от проекта — это дало хороший результат", — рассказал Павел Бережной, исполнительный директор ГК "С.Э.Р.".

Екатерина Запорожченко, директор по продажам УК Docklands, также не склонна переоценивать роль излишне креативной рекламы и нейминга. "Рынок недвижимости — рынок традиционных ценностей. Поэтому для покупателей на первый план выходят иные характеристики объектов, которые воспринимаются как ключевые: местоположение, инфраструктура и безопасность, видовые характеристики, планировочные решения, инженерные системы, наличие паркинга. Главная задача — донести информацию об этих преимуществах до покупателей. Что же касается названия комплекса, то оно играет не решающую, но все-таки очень важную роль при принятии решения о покупке жилья".

Наталья Демина (Зеленцова), юрист Maxima Legal, отмечает, что при размещении вирусных видео есть риск квалификации со стороны надзорных органов таких роликов в качестве рекламных, что влечет за собой необходимость их соответствия законодательству РФ о рекламе (ФЗ от 13.03.2006 N 38 "О рекламе").

Илья Андреев, вице-президент NAI Becar, считает, что фактически весь объем строящегося жилья в Петербурге — типовые проекты. "В целом ни один застройщик сегодня не хочет платить за продвижение за счет вирусных роликов или каких-то других ярких методов. Для увеличения продаж девелоперы предпочитают обращаться к профессиональным брокерам, что требует меньших затрат по сравнению с проведением рекламной кампании. Стоит отметить, что на устоявшемся западном рынке не принято продвигать объекты с помощью рекламных и маркетинговых инструментов, за исключением уникальных проектов", — полагает он.

Единственный критерий

Подавляющее большинство маркетинговых подразделений на рынке недвижимости при выборе новой рекламной концепции опираются на один критерий — приведет ли эта реклама новых клиентов. Особенно сейчас застройщики сконцентрированы на генерации трафика, а не на креативе, который может сработать, а может и не окупить затрат.

Александра Саблина, руководитель пресс-службы ГК "Доверие", считает, что петербургские девелоперы предпочитают не смешивать сбытовую рекламу и имиджевую, а именно последняя чаще всего и предполагает проявление креатива. "Впрочем, к нестандартным идеям строительный рынок вообще относится достаточно настороженно, если не сказать скептически. Ярким и эмоциональным концепциям предпочитают понятное товарное предложение без лишней лирики. Из практически 250 строительных компаний Петербурга имиджевым продвижением занимаются лишь 10-15", — говорит госпожа Саблина.

Впрочем, несколько ярких идей на петербургском рынке все же присутствуют. Некоторые застройщики сделали упор на эргономику жизни в их домах, и это был новый рекламный ход, который вызвал отклик у покупателя. "В качестве удачных примеров можно привести концепции smart-квартир от Legenda Development и "Светлый мир" от Seven Suns Development. Кстати, последний застройщик выделяет и достаточно крупные бюджеты на продвижение своих проектов в рамках нестандартных мероприятий. Например, несколько лет назад он фактически построил отдельный павильон с развлечениями для посетителей на одной из выставок недвижимости, потратив на это, по всей видимости, более десятка миллионов рублей. Впрочем, этому примеру последуют немногие — "отдача" от таких мероприятий в плане имиджа и запоминаемости бренда есть, в плане продаж — нет", — считает госпожа Саблина.

Поправки в 214-ФЗ приняты в первом чтении, по оценке экспертов, они ударят по кошельку дольщиков

«Деловой Петербург» 26.02.2016 Артемий Анин

http://news.nb.dp.ru/a/2016/02/25/Ozhidanija_ot_novogo__214/

Госдума приняла в первом чтении поправки в 214 федеральный закон, регулирующий долевое строительство, которые могут привести к подорожанию жилья на 5-30%. Поправки ужесточают требования к застройщикам и по идее защищают дольщиков.

Основные изменения, которые внесли в закон, касаются открытости обязательной информации о застройщиках. Вводится понятие "официальный сайт застройщика", доменное имя которого принадлежит застройщику или его учредителю. На этом официальном сайте должны размещаться электронные копии проектной декларации, разрешений на строительство, технических условий, годовое аудиторское заключение о работе компании. Кроме того, застройщик обязан подробно расписать потребительские характеристики многоквартирного дома, который строит. "Это сделает информацию более открытой. Но детальные требования к сайтам станут понятны позже", — рассказывает Михаил Викторов, член рабочей группы Минстроя РФ по внесению изменений в закон.

Кроме того, предполагается создание Единого реестра застройщиков, привлекающих для работы средства граждан. "Но Минстрой вести его не хочет. Скорее всего, это будет поручено налоговому ведомству", — пояснил Михаил Викторов.

Поправки к 214-ФЗ ужесточаются также требования к минимальному размеру собственного капитала застройщика. Его размер должен составлять 5% от произведения совокупной площади строящихся объектов на среднюю цену продажи 1 м2 в регионе, определяемую Росстатом. К примеру, для строительства дома площадью 10 тыс. м2 строителю нужно подтвердить капитал в 28 млн рублей. "Этот капитал должен быть на момент заключения первого договора", — говорит Михаил Викторов.

Правда, участники рынка опасаются, что эта поправка станет препятствием для выхода на рынок небольших компаний. И, в итоге, рынок монополизируют крупные застройщики, что негативно скажется на конкуренции. "Закон написан не в интересах дольщиков, он разработан для укрупнения и огосударствления девелоперского бизнеса", — уверен генеральный директор компании "Мегалит" Александр Брега. С ним согласен генеральный директор компании "Петрополь" Марк Лернер уверен, что требование к величине собственных средств окажется абсолютно неподъемным для региональных компаний. "У компаний, строящих по одному-два дома на 50-100 квартир, таких денег просто нет. Тем более, что в их отношениях с подрядчиками нередко велика доля бартера", — размышляет он.

Правда, по закону, наличию собственного капитала есть альтернатива — девелопер может заключить с другими юридическими лицами (например, материнской компанией) нотариально удостоверенный договор поручительства, предусматривающий солидарную либо субсидиарную ответственность. В таком случае собственные средства застройщика и его поручителей должны составлять в совокупности не менее 1 млрд рублей. В принципе, это разумно. Ведь сейчас крупные холдинги часто создают под строительство конкретного дома отдельное юрлицо. Законопроект предлагает юридически оформить взаимоотношения «мам» и «дочек», а также очистить рынок от игроков, не обремененных собственными средствами.

Главный вопрос, который пока не решен – это намерение властей ужесточить контроль за нецелевым использованием средств дольщиков. Проблема в том, что если федеральные власти хотят его запретить, то местные, наоборот, пытаются повесить на девелопера (и опосредованно на дольщика) все расходы на строительство социальной инфраструктуры. Сейчас и Петербург и Ленобласти почти полностью перешли на схему, когда застройщик вместе с новостройкой обеспечивает и строительство сопутствующей инфраструктуры. Между тем, в текущей редакции поправок такая практика считается нецелевым использованием средств дольщиков.

Последнее нововведение (о нем много и горячо спорили на этапе проекта) – использование специализированных счетов – оказалось наиболее безобидным. Согласно поправкам, застройщик обязан начать строительство на собственные средства (около 30% от общего бюджета проекта) и средства банка. А после получения разрешения на строительство он сможет привлекать деньги дольщиков на специальные счета. Таким образом, дольщики будут кредитовать застройщика. Причем ставка, по расчетам специалистов Сбербанка, может составить не выше 3,5%. Впрочем, другие возможности так же остаются — к трем существующим вариантам обеспечения ответственности застройщиков перед дольщиками – поручительство банка, членство в Обществе взаимного страхования, договор с коммерческой страховой компанией. «Что касается включения банков в схему долевого участия — то это усложнит процесс заключения договора ДДУ. Сейчас, при том, что есть отработанная схема заключения ипотечных договоров, процесс согласования покупки квартиры занимает около 2 месяцев. В случае, если банк станет третьей стороной по договору, он должен будет нести ответственность за ход строительства, а это дополнительные ресурсы на экспертизу проектов и риски. Кроме того, застройщик не увидит денег покупателя жилья, а будет их получать от банка в виде кредита. Это скажется на стоимости квадратного метра. Поэтому вряд ли кто из застройщиков этой возможностью воспользуется», - полагает Роман Мирошников, исполнительный директор ЗАО «Ойкумена»

Впрочем, у застройщиков есть еще время побороться с этими поправками. Так, по словам Михаила Викторова, окончательно они будут приняты не раньше в мая, когда при президенте пройдет Госсовет по строительству. «Сейчас со стороны строительного сообщества идет серьезное сопротивление. Но 90% изменений, принятых в первом чтении, войдут в окончательный вариант закона», — говорит он. Хотя от наиболее страшных — например, введения уголовный ответственности за нецелевое использование средств дольщиков, пока удалось отбиться.

В целом поправки в 214-ФЗ полезны рынку, хотя и принимаются в не самый удачный – кризисный – период, говорят участники рынка. «Понятно, что цель поправок – снизить риски появления обманутых дольщиков, а не поддержка застройщиков. Тем не менее, как показывает практика, в сложную ситуацию могут попасть даже крупные и стабильные компании, которые потенциально готовы были бы выполнить все условия нововведений. К однозначно положительным нововведениям можно отнести большую информационную открытость. Введение минимального размера собственного капитала — мера более спорная. Хотя для крупных компаний оно не критично», — полагает руководитель службы по работе с госорганами "СПб Реновация" Дмитрий Михалев. «Любые поправки нужно принимать вовремя, а кризис явно не лучший для этого период. Конечно, на большинстве застройщиков нововведения критически не скажутся, но проблем добавит и внимание отвлечет», - полагает Павел Бережной, исполнительный директор ГК С.Э.Р.

 

Tweet

Назад в раздел