Обзор прессы за август 2015

Деловой Петербург (Санкт-Петербург)  
05.08.2015 
НАТАЛЬЯ КОВТУН news@dp.ru 

Стройплощадка для юриста

Захар Смушкин меняет главу УК «СТАРТ Девелопмент»: место строителя Андрея
Назарова занял юрист Сергей Хромов. Ему предстоит завершить согласование проекта города Южный.
С 1 августа гендиректором ООО «УК «СТАРТ Девелопмент» назначен член совета
директоров компании профессиональный юрист Сергей Хромов. «Такое решение было
принято на заседании совета директоров компании 31 июля», - подтвердили в
пресс-службе «СТАРТ Девелопмент» и уточнили, что бывший гендиректор Андрей
Назаров, работавший в «СТАРТ Девелопмент» с 2007 года, после отставки остается в составе совета директоров. «Кадровая перестановка связана с завершением подготовительного этапа проекта города-спутника Южный и его переходом на стадию реализации. Впереди решения процедурных градостроительных вопросов», - объяснили рокировку в пресс-службе «СТАРТ Девелопмент».
Завершение этапа
Опрошенные участники рынка выразили удивление по поводу перестановки в
руководстве одного из крупнейших девелоперов города. «Назаров производил
впечатление энергичного и знающего руководителя. Боюсь, что дальше его выведут из состава совета директоров», - заявил один из собеседников «ДП» на условиях анонимности. Партнер юрфирмы Rightmark Group Александр Рассудов, который является также председателем совета директоров девелоперской компании «Лидер Групп», говорит, что знает преемника Андрея Назарова около 10 лет по
юридическому бизнесу: «Он инициативный, докапывается до сути. Каким он будет
менеджером - покажет время». По его мнению, одной из причин смены руководства могло стать то, что проект города-спутника в последнее время сталкивался с проблемами в юридической плоскости: то градозащитники протестуют, то прокуратура проверки учиняет. Он также не исключил, что эта кадровая перестановка может быть этапом подготовки проекта города-спутника Южный к продаже - целиком, а не лотами. «У Захара Смушкина никогда не было цели заниматься стройкой. Не исключено, что юрист во главе компании займется структурированием будущей сделки», - заключил Александр Рассудов. Руководитель отдела продаж жилой недвижимости УК «Теорема» Марина Агеева тоже считает, что назначение юриста на пост гендиректора - логичный шаг.
«Весь девелоперский бизнес строится на документации - градпланах, ППТ, различных согласованиях. Финансы в этом деле вторичны, а юридическая сторона - на первом месте. На новом этапе развития проекта компании придется много взаимодействовать с органами власти», - говорит она. Такого же мнения придерживается исполнительный директор ГК «С. Э. Р.» Павел Бережной. «Проект города-спутника перешел в стадию решения и согласования юридических моментов - согласования ППТ, межевания участков, заключения договоров. Поэтому логично, что во главе компании становится юрист», - отметил он.

Новый масштаб

Город-спутник Южный - масштабный проект комплексного развития территории на границе Петербурга и Ленобласти по обе стороны от Киевского шоссе. «СТАРТ Девелопмент» приобрел участок площадью 2012 га еще в 2009 году.
Основным владельцем «СТАРТ Девелопмент» является глава совета директоров группы «Илим» Захар Смушкин, который был в свое время работодателем нынешнего премьер-министра Дмитрия Медведева. По одной из версий, без участия премьера судьба проекта не была бы столь счастливой. Для его реализации пришлось изменить генплан Петербурга. Соответствующие поправки парламент города рассматривал в ноябре 2013 года и принял без обсуждения, а 2 недели спустя губернатор их подписал. Строительство города-спутника должно начаться в 2016 году, оно продлится 20 лет. В Южном появится 4,3 млн м жилья. Общий объем инвестиций составит около 180 млрд рублей. При этом из федерального бюджета будет выделено 26 млрд рублей. А город потратит 6 млрд рублей на социальную инфраструктуру и дороги. Около 300 га земли промышленного назначения в Южном отведено под индустриальные объекты, в том числе 100 га под технологический парк «Ин-ноград», в составе которого уже на первом этапе появится 3 тыс. рабочих и 3 тыс. учебных мест.
Компания уже начала формировать пул девелоперов, которые будут застраивать территорию Южного. Предварительные соглашения подписаны с московской «Интеко» и петербургской «УНИСТО Петросталь». 100 га в составе города-спутника Южный займет «Инноград» - технологический парк, который создается при участии «РОСНАНО» и университета ИТМО.

КОММЕНТАРИЙ
Есть более ликвидные проекты, чем Южный
ВАСИЛИЙ СЕЛИВАНОВ, генеральный директор компании Legenda Development
Я ничего не слышал о планах по продаже комплекса «Город-спутник Южный» - ни целиком, ни по частям. Но вообще я крайне скептически отношусь к самому этому проекту и к территории, на которой он расположен, - это болото. Не знаю, кто мог бы заинтересоваться его покупкой. И дело не в экономическом кризисе. В любой кризис есть люди, располагающие живыми деньгами. Рынок вообще меняется не в
хорошие времена, а в плохие - это общеизвестно. Другое дело, что сейчас инвесторы могут найти на рынке гораздо более ликвидные
альтернативы, чем Южный. Сейчас многие владельцы земли с радостью продадут и просто земельные участки, и уже действующие девелоперские проекты.


Деловой Петербург (Санкт-Петербург)  
19.08.2015 
АРТЕМИЙ АНИН news@dp.ru 

Застройщикам не до пятниц

Несмотря на спад спроса на недвижимость, девелоперы Петербурга не готовы возвращать клиентов акциями вроде Black Friday, которая с успехом прошла в Москве.
Маркетинговую акцию Black Friday (в переводе с англ. «черная пятница») придумали в США для определения покупательной способности населения. В этот день одновременно многие ретейлеры продают товары с максимальными скидками. Black Friday проходила и в России, и не только в ретейле. Недавняя московская черная пятница рынка недвижимости, если верить отчетам участников, принесла неплохие результаты: за 3 дня со скидками было продано более 200 квартир.

Умеренные скидки

Традиционно лето - не самый активный период для продаж квартир, поэтому в это время спрос застройщики поддерживают различными маркетинговыми акциями.
Петербургские застройщики предлагают скидки - 1525% от стоимости жилья или варианты беспроцентных рассрочек. В 2015 г. число и качество таких акций превысили показатели последних лет. Но к проведению черной пятницы, когда скидки достигают 35%, в Петербурге оказались не готовы.
В целом петербургский рынок показывает себя крайне консервативным. По мнению Екатерины Запорожченко, директора по продажам УК Docklands, черная пятница интересна тем, у кого застоялся неликвид. «Участвовать не будем. Скидки давать не будем. Черная пятница - это вынужденная мера, удар по имиджу. Плохая ситуация на рынке нас, к счастью, не касается. У нас в июле самое большое количество продаж. В сентябре ожидаем еще большего повышения спроса», - говорит она.
По мнению экспертов, любые предложения радикальных скидок вызывают сомнения в добросовестности застройщика и его финансовой устойчивости. Если в США в рамках Black Friday скидки на товары и услуги достигают 70-90%, то на рынке недвижимости подобное невозможно. По мнению Игоря Онокова, генерального директора девелоперской компании «Леонтьевский мыс», скидка на квартиру более 20% уже должна вызывать подозрения - это говорит о том, что дела у застройщика идут не очень хорошо. «Резкие падения в цене у некоторых застройщиков, возможно, и дадут им в краткосрочной перспективе всплеск продаж, но на уровне точки безубыточности. И далее продажи резко сократятся», - уверен исполнительный директор ЗАО «Ойкумена» Роман Мирошников. Во-первых, объясняет он, потенциальные покупатели будут ждать от застройщиков новых скидок через год. Во-вторых, большие скидки у многих осторожных покупателей могут вызвать вопросы о финансовой устойчивости таких компаний, что также негативно скажется на продажах в среднесрочной перспективе.

Тенденции придут

Не все девелоперы столь категоричны. «Большинство трендов, рождающихся на Западе и опробованных в Москве, рано или поздно приходят в Петербург. На мой взгляд, скоро такая акция, как Black Friday, пройдет и в нашем городе, - говорит Любовь Вовченко, директор по маркетингу компании «Главстрой-СПб». - Полагаю, что мы могли бы к ней присоединиться при условии участия в мероприятии других надежных девелоперских компаний». При проведении такой акции максимальная скидка на квартиры, по ее мнению, может достичь 25% от базовой цены. «Для застройщика это довольно неплохой способ продать неликвидное жилье и возможность получить горячих клиентов, уже готовых к покупке квартиры. Полагаю, что в этом случае речь не идет о настолько больших скидках. Идея здравая, но не со всеми она работает. Подобная распродажа рассчитана на импульсивного клиента и не работает в элитном сегменте», - считает Людмила Тэор, руководитель направления продаж и маркетинга группы SOLO.
Опасения есть и у Павла Бережного, исполнительного директора ГК «С. Э. Р.», который уверен, что покупка квартиры - обдуманный шаг: «Принятию решения о приобретении квартиры предшествует этап изучения района будущего проживания - есть ли там необходимая инфраструктура. Сейчас среднее время принятия решения составляет 3-6 недель».
6 процентов - минимальная скидка, которую предоставляют застройщики в СПб. 30% - максимальный размер скидки.


Деловой Петербург (Санкт-Петербург)  
26.08.2015 
АЛЕКСАНДРА КОНФИСАХОР, НАТАЛЬЯ КОВТУН, ОЛЬГА МЯГЧЕНКО, НАДЕЖДА ФЁДОРОВА 

Непрофильные сделки

В кризис рынок недвижимости ждет большая распродажа непрофильного банковского имущества. Такие сделки, которые, как правило, заключаются с дисконтом, могут уронить цены на активы на 20 % уже в этом году. Наступает время покупателя, говорят эксперты.
На фоне кризиса растет число сделок по продаже банками непрофильного и залогового имущества: кредитные организации активно выставляют его на торги для пополнения ликвидности. Многие объекты продаются с дисконтом, достигающим сегодня 40% от рыночной оценки. Это, с одной стороны, стимулирует активность немногочисленных покупателей, а с другой - добивает и без того лежащий на боку рынок недвижимости. Эксперты считают, что интенсивный вброс на рынок таких активов может привести к снижению цен на коммерческую недвижимость в Петербурге на 5-15% к концу года. Падение цен на данный момент они оценивают в 10% к прошлогоднему уровню.

Крупная сделка

Как стало известно «ДП», одну из самых крупных сделок года по приобретению банковского имущества в Петербурге закрыл на днях холдинг «Империя» Андрея Фоменко, владеющий сетью бизнес-центров «Сенатор». Холдинг выкупил у группы «ВТБ» историческое здание бывшего Русского торгово-промышленного банка на Большой Морской ул., 15, площадью 6,3 тыс. м. Это будет бизнес-центр класса А, его ввод в эксплуатацию запланирован на 2016 год. В «Империи» и пресс службе ВТБ комментировать сделку отказались, но информацию о ней подтверждают данные Росреестра. Эксперты не исключают, что продажа здания связана с планами банка по переезду в «Невскую ратушу» в конце 2016 года. Там ВТБ займет 40 тыс. м, и потребность в других офисных помещениях у него снизится. Кроме того, стратегия группы «ВТБ» предусматривает объединение банков, входящих в нее, под единым брендом. В частности, Банк Москвы, который раньше владел этим зданием, войдет в состав ВТБ и уже с мая 2016 года утратит свой бренд.

Рынок покупателя

Ранее историческое здание на Большой Морской ул., 15, планировали отреставрировать и передать под представительство Банка Москвы. Но в 2010 году, после отставки Юрия Лужкова, у банка начались проблемы, и через год его поглотил ВТБ. А в начале 2013 года объект выставили на продажу, и реставрационные работы там были приостановлены. Два года назад эксперты оценивали здание в 1,2 млрд рублей. Сейчас его стоимость, по мнению гендиректора Knight Frank Spb Николая Пашкова, составляет 450-500 млн рублей.
«Условия на рынке диктуют покупатели, а их немного. Так что время для покупок весьма удачное. Собственники стали сговорчивей», - говорит он. С коллегой не согласна директор по продажам УК Docklands Екатерина Запорожченко: «Вряд ли дисконт по этому зданию был больше 5-10%. Все-таки это исторический центр, где спрос на отдельно стоящие здания всегда высок, а предложение ограничено». По ее мнению, здание продали за 1-1,1 млрд рублей. «Хотя дисконт на отдельные объекты коммерческой недвижимости в Петербурге сегодня достигает 40%»,- говорит она.

Кризис - катализатор

В кризис банки активнее распродают непрофильные активы. «Во-первых, их становится больше, поскольку многие заемщики не могут платить по кредитам и банки получают их заложенную недвижимость в собственность. Во-вторых, держать ее на балансе банкам невыгодно, особенно в кризис, поэтому они стараются быстрее от нее избавиться», - поясняют в Ассоциации банков Северо-Запада. После кризиса
2008-2009 годов, например, был продан десяток земельных участков компании «Л1», заложенных по кредитам в нескольких банках. Совокупный долг девелопера перед кредиторами составлял почти 6 млрд рублей, и в результате этих продаж он был практически полностью погашен. Из-за долгов перед Сбербанком, возникших в ходе того же кризиса, был продан и участок Первой проектной компании на наб. Робеспьера, 32. Эту землю в конце прошлого года за 300 млн рублей (в 2007 году она оценивалась в 1 млрд рублей) приобрел московский девелопер «Садовое кольцо», а позже перекупил холдинг «БТК» Таймураза Боллоева. Теперь продажа недвижимости банками вновь активизировалась. Так, ЗАО «ПСХ», подконтрольное Дмитрию Мисюре и его партнерам, этой весной выкупило у Россельхозбанка имущество крупного звероводческого комплекса «Северная пушнина», заложенное по кредиту на 400 млн рублей. Агентство по страхованию вкладов (АСВ) готовится продавать имущество банков, ликвидированных ЦБ. «Продавать будут и залоги, и собственные объекты. На продажу готовится около 2 тыс. лотов по всей стране», - сообщили «ДП» близкие к АСВ источники.
Также на днях стало известно, что Sberbank Europe AG (дочерняя структура Сбербанка, управляющая сетью из девяти банков в восьми странах Центральной и Восточной Европы) начинает с помощью Российского аукционного дома (РАД) избавляться от непрофильного имущества в Старом Свете. «Первыми будут пущены с молотка объекты в Венгрии и Хорватии. А общее число лотов - более 20. Это
девелоперские проекты, коммерческие объекты и жилье, которые были залогами по кредитам», - уточнили в РАД.
В Сбербанке информацию не комментируют. В РАД рассчитывают, что активы Сбербанка в Европе заинтересуют российских граждан. «Учитывая, что Сбербанк под санкциями, это было бы экономически оправданно и даже патриотично», - считают в РАД.

Давление банков

Эксперты беспокоятся, что появление большого числа непрофильных банковских активов на рынке может опрокинуть цены на коммерческую недвижимость и землю.
«В прошлый кризис, который был более стремительным, чем нынешний, цены упали на 50% в течение года. В том числе из-за давления на рынок распродаваемых банковских активов. В этот раз ситуация может повториться. Но спад будет более плавным», - прогнозирует Сергей Терентьев из ГК «ЦДС».
Директор Astera Людмила Рева отмечает, что банки не заинтересованы в продаже имущества по бросовой цене: «Неликвидные объекты уходят с дисконтом. Но обычно банки стараются продать их хотя бы по залоговой цене».
«Вброс на рынок имущества банков с той же интенсивностью, что и сейчас, может привести к снижению цен на коммерческую недвижимость в Петербурге еще на 5-15% к тем 10%, которые потеряны с начала года», - заключил исполнительный директор ГК «С. Э. Р.» Павел Бережной.

КОММЕНТАРИИ
Банки всегда оптимизируют активы
ВЛАДИМИР ДЖИКОВИЧ, президент Ассоциации коммерческих банков Санкт-Петербурга
С учетом кризисных явлений и спада в экономике ухудшаются показатели рентабельности и прибыли, снижаются темпы кредитования, растет сумма просроченных кредитов, но я бы не связывал кризисные явления и санкции с распродажей активов. Банки всегда оптимизировали расходы и сокращали издержки. Например, использование новых технологий, автоматизация процессов приводят к излишку площадей, которые держать нет смысла. Что касается реализации залоговых активов, то этот процесс идет всегда, вне зависимости от ситуации.
ИВАН ФАТЕЕВ, финансовый директор Mirland Development Corporation
Сейчас рынок недвижимости находится в зоне турбулентности. Продавцов много, а покупательский спрос на нуле. Если у компании есть несколько проектов, закредитованных в банках в долларах, то она, естественно, испытывает трудности. В этой ситуации лучшей стратегией будет продать один из активов, пусть и с дисконтом, и покрыть долги. И пока есть немногие, кто может купить, надо продавать. Цены на недвижимость сейчас крайне нестабильны, и, возможно, продав объект даже за половину стоимости, компания выиграет в перспективе.
МАРИНА АГЕЕВА, директор по продажам УК «Теорема»
Очевидно, что сделка прошла на максимально выгодных условиях для девелопера, а итоговая стоимость позволит окупить объект достаточно быстро. Кризис - это всегда удачное время как с точки зрения цены активов, так и с точки зрения их дальнейших перспектив. «Империя» давно работает на рынке, это профессиональная компания, которая будет соблюдать охранные ограничения, а также максимально эффективно использует здание. Локация статусная и востребована арендаторами, но оптимальный вариант – сдать здание целиком крупной компании под официальное представительство.



КоммерсантЪ (С-Петербург)  
04.08.2015
Герман Костринский

Комитет по строительству грозит Реновации Спб Гупом

Комитет по строительству предложит губернатору пересмотреть условия договора с компанией "СПб Реновация" по развитию застроенных территорий. Предложение коснется девяти кварталов, развитие которых считается наиболее проблемным. Остальные, согласно инициативе, останутся в ведении инвестора. Для реализации проекта предложено привлечь строительное государственное предприятие и жилье из маневренного фонда.

Председатель комитета по строительству правительства Санкт-Петербурга Михаил Демиденко на встрече с журналистами заявил о намерении предложить губернатору альтернативные варианты проекта реновации городских хрущевок, который реализует "СПб Реновация". В 2009 году компания выиграла право перестроить 22 квартала. К 2018 году компания обязана сдать 8,5 млн кв. м жилья. Однако программа застопорилась.
"Предлагаю принять политическое решение. Мы работаем с "Реновацией", либо беремся и делаем сами, либо ищем нового инвестора — более дееспособного", — заявил глава смольнинского комитета. При этом чиновник несколько раз настоятельно попросил журналистов не употреблять формулировку "разрыв контракта".
По словам Михаила Демиденко, сегодня не начаты работы в 9 из 22 кварталов. Застройщиком сдано по программе лишь 45 квартир, тогда как к 2018 году в бюджет должен быть передан 1 млн кв. м. "В Москве снос пятиэтажек — это городская программа, она идет без сбоев, как часики", — привел чиновник пример.
Одной из альтернатив может стать снос проблемных кварталов с последующим строительством новых при участии городского ГУПа, созданного для завершения проблемных строек. При этом подразумевается использование строящегося маневренного фонда, в который будут на время переселять жителей панельных домов. Фонд готовился для реконструкции исторического центра. "Ожидалось, что там будет ужас ужасный, и многих придется переселять в маневренный фонд. Но когда закончили обследование, выяснилось, что из 370 объектов только 20 имеют признаки четвертой категории локальной аварийности, которую можно без отселения привести в порядок", — объяснил председатель комитета по строительству.
Размер освободившегося маневренного фонда — около 200 тыс. кв. м. Предложить Георгию Полтавченко данный вариант глава комитета собирается после 8 августа.
В ООО "СПб Реновация" признали, что заявление господина Демиденко стало неожиданностью.
"Реновация 12 кварталов идет по графику. Всего в 2015 году объем выводимого в строительство жилья составит около 400 тыс. кв. м (из них 100 тыс. будет передано городу под расселение). Сейчас семь проектов находятся в активной стадии реализации, пять готовятся к реализации, а по девяти необходимо принятие дополнительных управленческих решений", — говорит генеральный директор компании "СПб Реновация" Игорь Евтушевский.
Проблемы реновации девяти кварталов связаны с недостатком мощности стартовых пятен, объяснили в компании. Программа развития подразумевает веерное расселение жильцов. Для этого на свободном от застройки пятне возводится жилье для переселения. Когда проекту дали "зеленый свет", оказалось, что на этих пятнах невозможно возвести достаточные объемы жилья для переселения.
Компания уже вложила в проект более 12 млрд рублей. Оцениваемый объем инвестиций вырос с 350 до 400 млрд рублей. По утверждению господина Евтушевского, эта сумма не окончательная.
В сложившейся ситуации компания предлагает переселение во вторичное жилье, но с этим согласны не все жители. "При помощи вторичного жилья нам удалось очень быстро согласовать переселение жителей в Колпино. Дома были в таком состоянии, что люди были рады практически любому варианту", — рассказали в компании.
Следует отметить, что в июле, в ходе объезда городских строек, вице-губернатор Игорь Албин заявил, что город готов пересмотреть сроки сдачи девяти кварталов компании "Реновация СПб". Решение по каждому будет приниматься в ручном режиме. Как писал "Ъ", новые сроки будут согласованы до конца лета.
Проблемными остаются следующие кварталы: Щемиловка (Невский район), Тихорецкий, 55, Гражданский, 17-17а (Калининский район), Автово, 7, 8, 9, Ульянка, 6, Дачное, 5 (Кировский район), и три участка в Московском районе (кварталы 7-10, 9 и 13-14-16 западнее Варшавской железной дороги).
Впрочем, эксперты рынка полагают, что сравнивать петербургский проект реновации хрущевок с московским некорректно. "В Москве сам принцип реализации программы — другой. Там в задачи инвестора входит только строительство нового жилья. Все нагрузки по сетям и социалке берет на себя город. То есть столичный проект более лояльный и интересный для девелоперов", — говорит Екатерина Запорожченко, директор по продажам УК Docklands.
"Вряд ли сейчас город найдет инвестора, готового пройти весь этот путь", — уверен Павел Бережной, исполнительный директор ГК "С.Э.Р.".



КоммерсантЪ (С-Петербург)  
24.08.2015
Николай Волков 

Апартаменты сокращаются

Эксперты прогнозируют рост цены на этот вид недвижимости

Количество апартаментов в Петербурге сокращается. Существующие проекты продаются, но новые из-за кризиса не выходят на рынок. По мнению экспертов, все это приведет к тому, что, несмотря на общее снижение стоимости квадратного жилого метра, цены на апартаменты могут до конца года вырасти на 10%.

К концу второго квартала, по данным NAI Becar, объем предложения в апарт-комплексах в Петербурге составил 1240 апартаментов, что на 13,8% меньше, чем в предыдущем квартале. Основную долю апарт-комплексов составляют объекты формата buy to let (покупка для дальнейшей сдачи в аренду): их 77% на рынке.
"В Петербурге уровень предложения апартаментов к концу второго квартала значительно сократился. До конца года планируется старт продаж по меньшей мере трех объектов с совокупным номерным фондом 840 апартаментов. Уровень цен на апартаменты комфорт-класса вновь снизился на 2,7 процента в связи с выходом на рынок бюджетного формата "Виват", где средняя цена составила 73 тыс. рублей за "квадрат". При этом стоимость апартаментов в бизнес-классе возросла на 4,1 процента, так как новых объектов не вышло, а в существующих увеличилась степень готовности. В элит-классе с выходом в продажу Невского, 68, цена поднялась на 51 процент. В целом же к концу года цены на апартаменты могут вырасти на 7-10 процентов", — говорят в Becar.
Не пропадает интерес к апартаментам как к объекту инвестиций — основная доля комплексов (особенно в классах комфорт и бизнес) предлагает инвестиционные программы доходности при покупке таких помещений. При этом прогнозируемая стоимость аренды пока еще строящихся апартаментов на 20-30% выше, чем в сданных объектах. "Покупка апартаментов в таком проекте имеет инвестиционный характер: можно купить одну или несколько квартир, управляющая компания будет их обслуживать, даже сдавать их, брать свою комиссию и плату за обслуживание, а хозяину перечислять чистый доход. Если, конечно, таковой появится", — говорит Артур Кириленко, девелопер, сооснователь корпорации "Строймонтаж".
Все чаще апарт-отели стали строить в спальных районах города. "Спрос на апартаменты большой. Мы ожидали успеха, но он даже превышает наши ожидания. Спрос зависит от качества строительства и локации. Если проект хороший, его берут", — говорит Екатерина Запорожченко, директор УК Docklands.
В объеме выставленных на продажу апартаментов на рынке преобладают объекты бизнес-класса (51%), но по общему объему апартаментов преимущество у комфорт-класса (поскольку в масштабных объектах апартаменты выставляются на продажу постепенно). Квартирография объектов во втором квартале не изменилась: по-прежнему в комфорт-классе превалируют студии 20-30 кв. м и апартаменты с одной спальней от 35 кв. м. В бизнес-классе — студии от 30 кв. м до 110 кв. м, апартаменты с одной спальней от 50 кв. м, с двумя спальнями — от 70 кв. м. Максимальная площадь в этом классе — 230 кв. м. Элитные апартаменты начинаются от 70 кв. м. Основная концепция апартаментов — меблированные квартиры в классическом стиле. Стиль и формат "лофт" представлен в двух проектах — "Голландия" и Docklands.
Однако, по мнению Артура Кириленко, этот рынок еще не создан, спрос на нем пока ниже возможного. "Когда этот механизм запустится и к тому же покажет какую-то экономическую привлекательность с инвестиционной точки зрения, то тогда, конечно, появится спрос. А ока народ будет присматриваться", — считает он. По словам экспертов, рынок пока не вышел на достаточно профессиональный уровень, в первую очередь из-за недостатка или вовсе отсутствия качественных сервисных компаний, которые могли бы правильно управлять доходными объектами. "А когда нет надежного сервиса, у частного инвестора, покупающего апартаменты, гораздо больше рисков и неудобств. Но я думаю, что постепенно это будет развиваться и структурироваться, появятся профессиональные управляющие, и тогда эта форма инвестиций станет более привлекательной", — уверен Павел Бережной, исполнительный директор ГК "С.Э.Р.".



КоммерсантЪ (Санкт-Петербург) (Приложения)
06.08.2015
Николай Волков  

Остаться наедине с дольщиком

Кризис начинает собирать свои первые плоды на строительном рынке. Как показывает опыт, слишком быстрое развитие компании, не подкрепленное большой "денежной подушкой", может привести к остановке строек, а в ряде случае — и к банкротству компании. Проблемы добавляют и банки, которые не только сократили новые кредитные линии, но и пересматривают ставки по старым.

Впрочем, пока, как говорят эксперты, большинство девелоперов существующие стройки не останавливают, лишь пересматривают свои более долгосрочные планы развития. Тем не менее проблемные компании уже есть.
Унесенные кризисом

Каждый кризис рынок покидают несколько крупных строительных компаний. Пять лет назад со сцены сошли "Строймонтаж", "М-Индустрия", ИВИ-93 и другие менее известные фирмы. Как рассказывает бывший основатель "Строймонтажа" Артур Кириленко, для него кризис 2008 года начался как кризис кредитования из-за того, что банки, которые обожглись на созданных ими же самими финансовых инструментах, перестали доверять друг другу и своим заемщикам. Возник, по сути, кризис доверия. "И потом те же банки, которые сами и создали условия для кризиса, стали отзывать кредиты у заемщиков. На мой взгляд, это далеко от справедливости. Банк, выдавая кредит, оценивает риски заемщика; банк — профессиональный игрок на финансовом рынке, он знает, что делает. Дольщик же — самый незащищенный участник рынка. Поэтому если возникает вопрос, чьи интересы защищать в первую очередь, то мне кажется, что выбор очевиден", — говорит господин Кириленко.
"Именно поэтому в критической ситуации нужно поступать по совести. Дольщики рискуют своими последними сбережениями, у них нет дорогих юристов, у них нет "свободы маневра", которая есть у финансовых учреждений. У банков, напротив, практически всегда есть возможность реструктурировать обязательства девелопера, подождать, дать ему достроить объект, выйдя в итоге из проекта с прибылью", — уверен господин Кириленко. Он напоминает, что все дома "Строймонтаж", несмотря на последующие конфликты с банками, сдал и передал дольщикам. До начала конкурсного производства "Строймонтаж" завершил все проекты по строительству жилых домов, полностью выполнив обязательства перед участниками долевого строительств, а также реструктурировал задолженность перед всеми основными банками-кредиторами (в числе которых были банк "Санкт-Петербург", Сбербанк, Альфа-банк, Балтинвестбанк, Росбанк, "Кредит Европа Банк", банк "Зенит" и другие) за исключением Балтийского банка.
"Когда "Строймонтаж" уходил с рынка в 2009 году, у нас были сложные отношения с некоторыми банками. Не со всеми, замечу! Многие согласились на реструктуризацию, которую мы предложили. Но вот чего у нас не было — так это ни одного обманутого дольщика. Это было нашим приоритетом, и мы это выполнили", — говорит Артур Кириленко.
В конце июля стало известно, что процедура ликвидации ЗАО "Строймонтаж", основного операционного подразделения группы "Корпорация "Строймонтаж"", завершена. По итогам конкурсного производства требования кредиторов общества удовлетворены на 19,78% (1,2 млрд рублей из общего объема требований в 6,2 млрд рублей).
У остальных не получилось. Так, последний дом "М-Индустрии" "Поэма у трех озер" был с большими сложностями достроен лишь в 2013 году — спустя пять лет после кризиса. А с наследством ИВИ-93 "Охта-Модерн" власти до сих пор разбираются. И это не говоря уж о долгах подрядчикам и банкам.

Новые обманутые

А тем временем появляются новые обманутые дольщики. Так, например, в июне сотрудники экономической полиции ГУ МВД по Санкт-Петербургу и Ленинградской области провели обыски и выемку документов в головном офисе группы компаний "Город". Сыщиков интересовала финансовая документация, показывающая движение денежных средств дольщиков, вложившихся в строительство нескольких жилых комплексов. Сейчас у ГК "Город" более 5 тыс. дольщиков, а на достройку жилых комплексов нужно более 8,5 млрд рублей. Впрочем, у властей есть план спасения дольщиков и достройки домов. По словам председателя комитета по строительству Михаила Демиденко, консорциум из двух строительных компаний — КВС и "Проммонолит" (которым "Город" должен по 200 млн рублей) и банка "Советский" (ему застройщик должен 300 млн рублей) возьмут в доверительное управление все дочерние компании девелопера, на которые оформлены три жилых комплекса ("Ленинский Парк", "Прибалтийский" и "Морская звезда"). И за счет реализации еще не проданных квартир их достроят.
Более того, Смольный хочет проработать вопрос о закреплении "дееспособных строительных организаций" за каждым из проблемных жилых комплексов Петербурга. "Принцип простой: компании, которые работают на рынке Санкт-Петербурга, берут на себя в качестве обременения работы на проблемных объектах, и эти компании получают встречное внимание города к реализации их собственных проектов", — объяснил вице-губернатор Игорь Албин.
Власти надеются, что проблема обманутых дольщиков в Петербурге может быть решена к концу 2017 года. Впрочем, речь идет только о существующих дольщиках, а названные сроки будут соблюдены, если в Северной столице не появятся новые застройщики-банкроты.
Как избежать ошибки

Эксперты перечисляют несколько наиболее характерных признаков "проблем" в строительной компании: это задержка оплаты услуг (подрядчику и другим контрагентам); невыплата в срок зарплат сотрудникам; расчеты по бартерным схемам; отказ от расторжения договоров по заявлениям дольщиков; значительная кредитная нагрузка и наличие просрочек по оплате кредитов; судебные тяжбы по сформированным строительной компанией долгам; не соответствующие намеченному графику темпы строительства.
По словам экспертов, проблемы в деятельности строительных компаний могут возникать не только в кризисное время. "Безусловно, крупные компании, обладающие большим объемом реализованных и реализуемых проектов, четко выстроенными бизнес-процессами, сформированной командой и диверсифицированным бизнесом, менее подвержены внешним влиянием и более надежны. Но, тем не менее, важно понимать, что проблемы с реализацией проектов могут быть у любой, даже у крупной компании. Любая покупка на рынке строящейся недвижимости, особенно в стадии котлована, рискованна, поэтому необходимо очень взвешенно и осторожно выбирать проект и застройщика", — уверена Екатерина Запорожченко, директор по продажам УК Docklands.
Как говорят эксперты, дольщики зачастую могут не знать, например, о внутренних проблемах в компании. Поэтому они могут оценить только следующие характеристики: репутацию компании на рынке, сумму долга перед городским бюджетом, статус земли под застройку, договор долевого участия или ЖСК, наличие условий для подключения инженерных коммуникаций к строящемуся дому.
Павел Бережной, исполнительный директор ГК "С.Э.Р.", советует будущим дольщикам обращать внимание на следующее: на ранней стадии строительства необходимо обращать внимание на темп — чем больше и активнее строят, тем меньше проблем с деньгами есть у застройщика. На позднем этапе следует выбирать объект, который почти готов: в данном случае риск будет максимально снижен.
Еще один факт — цена квартиры. "Многие покупатели смотрят только на цену квартиру и не задумываются, почему застройщик предлагает свой объект по столь низким ценам. Поэтому перед покупкой важно мониторить рынок, обращаться в крупные агентства недвижимости, поскольку они также очень бережно относятся к своей репутации и не станут работать с сомнительным застройщиком", — уверена Полина Яковлева, директор департамента жилой недвижимости NAI Becar.
"Крупная компания, которая ведет строительство во многих районах города, имеет хорошую репутацию и предлагает адекватную цену. Вот основные признаки для правильного выбора застройщика", — говорит Сергей Терентьев, руководитель департамента недвижимости ГК "ЦДС".


 

Назад в раздел
Спецпредложение
ЖК "Усадьба на Ланском"
 Узнать подробнее »

Проекты в разработке

Ingria Tower

INGRIA TOWER - небоскреб в Санкт-Петербурге. Комплекс зданий на пересечении проспектов Энгельса и Северного, на Поклонной горе, состоящий из двух башен общей площадью около 60 тысяч квадратных метров.
Подробнее о проекте «INGRIA TOWER»

Ленинградский квартал

Будущий мультиформатный комплекс «Ленинградский квартал» в Севастополе планируется построить на территории в 7,8 гектар. В состав проекта войдут жилая и коммерческая недвижимость (офисная часть, ритейл, гостиничный комплекс), фитнес-центр с бассейном, а также концертный комплекс и студия звукозаписи.
Подробнее о проекте «Ленинградский квартал»

 

Последние новости

07.08.201917:00
Инвестиционный пакет
24.07.201911:00
Репортаж со стройплощадки Усадьбы
03.07.201912:00
Заключение о степени готовности проекта
24.06.201912:00
Новости Усадьбы на Ланском
11.06.201912:00
Запрет - не догма
22.05.201912:00
В нас верят и нам доверяют
14.05.201912:00
Продолжаются внутренние работы в Усадьбе
29.03.201912:00
Отчет о ходе строительства "Усадьбы на Ланском"
Все новости