Симптомы выздоровления: Первичный рынок Петербурга перестало лихорадить

<p><strong>САНКТ-ПЕТЕРБУРГ — На петербургском рынке строящегося жилья рост цен сдерживается увеличением предложения. Аналитики оценивают стоимость площадей, выставленных на продажу в III квартале 2004 г., в $2,5-2,6 млрд, что в два раза больше, чем год назад. Однако цены реальных продаж в октябре уже на 4% превысили пиковые значения, зафиксированные в марте. <br /></strong><a href="/files/Image/pic1.gif"><img height="207" alt="" hspace="10" width="150" align="left" vspace="10" border="0" src="/files/Image/tabl.gif" /></a>В сентябре — октябре на рынке наблюдался устойчивый рост числа завершенных сделок. По наблюдениям отделов продаж <strong>СК “С.Э.Р.”</strong>, “Петербургской недвижимости” и др., существенно увеличилось и количество первичных обращений клиентов. По данным “Петербургской недвижимости”, ежемесячный объем продаж в августе — сентябре составил $130-150 млн. По денежной массе это примерно соответствует прошлогоднему обороту, по количеству квартир и квадратным метрам (с учетом повышения цен) — несколько меньше. <br />С начала года средняя цена предложения на жилье массового спроса увеличилась на 28% и к началу октября достигла в кирпичных и кирпично-монолитных домах уровня $986 за 1 кв. м, в панельных — $920 за 1 кв. м. <br />Строители пережили летний застой, и сейчас крупные компании начинают плавно повышать цены, а мелкие фирмы и те подрядчики, с которыми заказчик рассчитался квартирами, пытаются демпинговать. <br />Генеральный директор <strong>СК “С.Э.Р.”</strong> Павел Белоусов отмечает, что временное сокращение спроса со стороны дольщиков многие строительные компании компенсировали привлечением банковских кредитов. “Кто понял, что вал продаж и рост цен не навсегда, те еще с весны работали с банками. И летом, на спаде, спокойно строили на кредитные средства. А некоторым действительно пришлось останавливать стройки”, — констатирует он. Крупные компании — “Северный город”, “Строймонтаж”, Группа ЛСР — привлекают значительные средства через размещение облигаций. <br />Затяжное противостояние продавцов и покупателей завершается вничью. Продавцы не могут опускать цены по объективным причинам — прежде всего из-за роста себестоимости строительства и удорожания прав на застройку. По данным экспертов Группы компаний “Аверс”, за лето стоимость аренды участков под жилое строительство возросла на 25-30% и сегодня составляет около $120-140 за 1 кв. м для новостроек в спальных районах и около $250 за 1 кв. м в центре. Дефицит земли, по мнению “Аверса”, во многом искусственный и возникает по причине многочисленных обременений и бюрократических препон. <br />Цена подключения построенного дома к сетям “Ленэнерго” выросла за первое полугодие 2004 г. на 89% до 7771 руб. за 1 кВт А, а в октябре по решению правительства Петербурга увеличилась еще более чем вдвое — до 16 000 руб. за 1 кВт А. <br />Директор по стратегическому развитию Ассоциации домостроителей Михаил Викторов отмечает, что факторы, из которых складывается себестоимость, по-прежнему играют на удорожание. <br />С другой стороны, на покупателей начинают давить колебания валютного курса: дешевеющий доллар жжет карманы. Обильное финансирование федеральных проектов и “нефтяные” деньги также обеспечивают косвенную денежную подпитку первичного рынка. По выражению генерального директора “Петербургстрой Skanska” Виталия Вотолевского, “экономика давит на психику”. Генеральный директор компании “Адвекс-РОССТРО” Владимир Гаврильчук полагает, что отложенный спрос, накопленный в летние месяцы, в сочетании с падением курса доллара и будет главной движущей силой, которая восстановит равновесие на рынке. <br />Увеличился разброс цен по объектам с близкими характеристиками, но с различными сроками сдачи. Для привлечения дольщиков на начальном этапе строительства многие новые объекты начинают продаваться на 5-10% дешевле, чем в среднем по рынку. <br />В октябре площадь строящихся объектов, предлагаемых на первичном рынке, составляла около 5,3 млн кв. м. Специалисты полагают, что это пиковое значение — сейчас на рынке преобладают объекты, разрешение на строительство которых было получено еще “при старом режиме” через инвестиционно-тендерную комиссию. Уже в ближайшие месяцы объем предложения начнет сокращаться: администрация Валентины Матвиенко, придя к власти год назад (как раз год нужен на проектирование и согласования), резко сократила выделение участков под застройку. <br />Но пока покупателю есть из чего выбрать. Наибольшей популярностью пользуется строящееся жилье в престижных Выборгском и Московском районах. Есть устойчивый спрос на Калининский и относительно недорогие Невский и Красносельский районы. В структуре заключенных сделок, как и в квартирографии большей части проектов, по-прежнему преобладают однокомнатные квартиры. <br />Директор департамента нового строительства АН “Итака” Вячеслав Ермолаев замечает, что возрос спрос на жилье высокой степени готовности. Год назад заявки такого рода были единичны, сегодня они составляют до 20-30% в общем объеме спроса. <br />Летом в составе покупателей заметно — почти до 40% — увеличилась доля иногородних граждан. Осенью ситуация выровнялась: внешний спрос составляет вполне традиционные 20-25%. Важная подробность: с рынка практически ушли мелкие частные инвесторы — те, кто приобретал жилье, рассчитывая заработать на подъеме цен. Их доля оценивалась наблюдателями по-разному — от 10% до 20%. <br />В общем, как замечает Вячеслав Ермолаев, “надо привыкать работать в условиях нормального, не перегретого рынка”. <br />Любопытно, что колебания спроса, изрядно перетряхнувшие городской рынок, практически не затронули сегмент малоэтажного жилья в ближнем пригороде (в районах городского подчинения). Здесь спрос оставался устойчивым на протяжении всего года, а предложение по-прежнему отстает. Генеральный директор СКС “Падамс” Борис Томалак уверен, что лидером малоэтажного рынка будет жилье в ценовом диапазоне $150 000-200 000. Сейчас девелоперы могут предложить покупателям всего 600-700 коттеджей этого класса (в разной стадии готовности). Возможно, сформировавшаяся мода на малоэтажку оттянула с городского рынка часть платежеспособных покупателей. <br />В прогнозах риэлторы и девелоперы осторожно оптимистичны. Специалисты “Петербургской недвижимости” полагают, что до конца года будет происходить реализация части отложенного спроса и цены будут увеличиваться на 1-1,5% в месяц. Павел Белоусов из “С.Э.Р.” считает, что в последние месяцы года можно ожидать ажиотажного спроса и роста цен примерно на 10%.<br /><br />Дмитрий Синочкин </p> Издание  "Ведомости" №210 (1250)
 

Tweet

Назад в раздел